Forum

Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Pytanie 183
Dodano: 17 marca 2007

Zwracam się do Pana z prośbą o opinię w następującej sprawie. Jesteśmy członkami spółdzielni mieszkaniowej w Krakowie, w sumie niedużej, bo jej zasoby mieszkaniowe to 25 bloków mieszkalnych , ale cieszącej się medialnie bardzo złą sławą z racji różnych nieprawidłowości. Nasz blok (50 mieszkań) został zbudowany 9 lat temu , z prywatnych środków finansowych każdego członka spółdzielni, czyli początkowy status mieszkań to było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i komórki w piwnicy.
W 2004 roku została podjęta uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości , po przeprowadzeniu inwentaryzacji budynku przez wynajętą przez zarząd SM do przeprowadzenia tych prac firmę. Proces zawierania umów przeniesienia własności w latach 2004-2005 przebiegał wolno, ponieważ wątpliwości budziła obowiązkowa dopłata do gruntów w momencie ustanawiania tego prawa. Pogarszająca się sytuacja finansowa spółdzielni, brak płynności finansowej, uwikłanie zarządu w liczne spory sądowe, potwierdzenie przez lustratora w protokole lustracji zasadności żądanych przez zarząd dopłat do gruntów spowodował, iż wielu mieszkańców naszego bloku zdecydowało się na złożenie wniosków o zawarcie umowy przeniesienia własności , z myślą przejęcia zarządzania naszym blokiem , po uzyskaniu 51 % udziałów we własności wspólnej. Nasza inicjatywa rozpoczęta w sierpniu 2006 roku zaowocowała tym, iż już obecnie ok. 40 % nieruchomości jest w rękach właścicieli lokali,a pozostałość w rękach spółdzielni, kilka wniosków czeka w kolejce u notariusza. Zupełnie realnym terminem przejęcia zarządu naszym blokiem wydawała się wiosna b.r. Niestety, okazało się , iż uchwała zarządu spółdzielni ze stycznia 2004 roku w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w naszym budynku została przygotowana niestarannie i nie odpowiada stanowi rzeczywistemu obecnie jak również w dniu jej podjęcia. Nie uwzględniono, iż 3 mieszkańców naszego bloku zakupiło wolne strychy , przy czym dwoje, za wiedzą i zgodą spółdzielni, z własnych środków dokonało adaptacji na cele mieszkalne, tworząc mieszkania dwupoziomowe. Nie wiadomo z jakich przyczyn, ale nie wnieśli uwag do projektu uchwały zarządu spółdzielni wyłożonego w lokalu spółdzielni w odpowiednim czasie. Teraz , występując o zawarcie umowy przeniesienia własności żądają ujęcia w akcie notarialnym całkowitej powierzchni mieszkalnej , którą dysponują. Zarząd spółdzielni twierdzi ,iż całą procedurę inwentaryzacji budynku należy powtórzyć, zaznaczając, iż wstrzymuje procedurę uwłaszczeniową dla wszystkich wnioskodawców z naszego bloku na około 6 miesięcy. Tym samym, nasze plany przejęcia zarządzania nieruchomością i przeprowadzenia niezbędnych remontów odsuwają się w czasie, a znając mobilność zarządu spółdzielni być może na czas nieokreślony. Póki co, jeden z zainteresowanych, dysponujący mieszkaniem dwupoziomowym zbiera podpisy właścicieli mieszkań (20 mieszkań) o zgodzie na powtórną inwentaryzację naszej nieruchomości. Bardzo Pana proszę, ceniąc Pana wiedzę w tym obszarze, o przedstawienie swojego poglądu w prezentowanej sprawie. Pana wcześniejsza odpowiedź dotycząca działalności spółdzielni mieszkaniowej zmobilizowała nas do podjęcia działań w celu uzyskania prawa własności mieszkań i przejęcia zarządzania nieruchomością. Pozdrawiam, licząc na odpowiedź.

Pytanie 182
Dodano: 17 marca 2007

Jestem księgową w niewielkiej spółdzielni mieszkaniowej i mam problem z zaksięgowaniem wykupionego gruntu na własność.
Na Walnym Zgromadzeniu podjęto uchwałę o sfinansowaniu nadwyżką bilansową za rok 2005 wykupu na własność gruntu od Gminy, który jest w wieczystym użytkowniu.
O ile to możliwe proszę o podanie sposobu zaksięgowania w/w operacji.

Pytanie 181
Dodano: 17 marca 2007

Wcześniej zwracałam się do Pana z prośbą o wyjaśnienie zagadnienia co to są zasoby mieszkaniowe i czy należy wykazywać w spółdzielniach wynik finansowy(860) .Dziękuję serdecznie za odpowiedź i pomoc, jednak w związku z nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych pojawił się u nas następny problem. W zwiazku z tym że nasza wiejska spółdzielnia mieszkaniowa utworzona na bazie mieszkań po byłych PGR otrzymała nieodpłatnie od AWRSP infrastrukturę tj. hydrofornie i oczyszczalnię ścieków, a zgodnie z Pana wcześniejszymi wyjaśnieniami stanowią one spółdzielcze zasoby mieszkaniowe pojawia się pytanie jak traktować przychód (będzie zwolniony z CIT , czy też w części opodatkowany ?) ze sprzedaży wody i odbioru ścieków , kiedy wodę dostarczamy różnym odbiorcom - przedsiębiorstwom, rolnikom indywidualnym . członkom spółdzielni,właścicielom nie będącymi członkami spółdzielni , wspólnocie mieszkaniowej.Czy traktując hydrofonię jako zasób mieszkaniowy , cały dochód z tej działalności traktować jako działalność na GZM i wtedy jest on zwolniony z CIT? Czy nie będzie tu istotny fakt , że woda dostarczana jest różnym (wymienionym wyżej) odbiorcom i dochód z tytułu sprzedaż wody i odbioru ścieków innym podmiotom niż członkowie spółdzielni, właściele nie będący członkami opodatkować podatkiem CIT?

Pytanie 180
Dodano: 17 marca 2007

Czy w przypadku, gdy lokatorskie prawo do lokalu wygasło w 1999 roku, lecz dopiero w chwili obecnej lokal został opróżniony, została wykonana wycena przez rzeczoznawcę i ustanowione nowe prawo w drodze przetargu, do rozliczenia wkładu mieszkaniowego z byłym lokatorem będziemy przyjmować wartość wkładu na dzień wygaśnięcia prawa(1999) czy też wartość rynkową na dzień opróżnienia lub wartość uzyskaną w przetargu (wyższą od wyceny)?
Wiem ze praktyka wygląda obecnie różnie w różnych spółdzielniach.
Czy - jeżeli przyjmiemy, że prawidłowe jest rozliczenie wkładu z uwzględnieniem wyceny na dzień wygaśnięcia prawa, różnica będzie stanowić w całości nowy wkład mieszkaniowy czy też zasili fundusz remontowy lub przychody spółdzielni?

Pytanie 179
Dodano: 17 marca 2007

Czy Rada Nadzorcza spółdzielni mieszkaniowej jest władna podjąć uchwałę w sprawie podziału nadwyżki przychodów nad kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi za 2006 r.na część, którą spółdzielnia przeznaczy na fundusz remontowy i na część, która przeznaczona będzie na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2007 r.?
Mamy wątpliwości czy taką uchwałę może podjąć Rada Nadzocza, czy musi Zebranie Przedstawicieli Członków.

Pytanie 178
Dodano: 17 marca 2007

W jakim zakresie można (lub należy) stosować przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. do ochrony praw osób użytkujących lokale mieszkalne w spółdzielniach mieszkaniowych?
W szczególności prosimy o wyjaśnienie co w praktyce naliczania (kalkulowania) opłat za używanie lokali mieszkalnych przez spółdzielnie mieszkaniowe wynika z obowiązującego od stycznia 2007r. przepisu art. 2 ust. 1 pkt 8a i dotychczasowego pkt 8 ? (chodzi o definicje wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz opłat niezależnych od właściciela)

Pytanie 176
Dodano: 17 marca 2007

Nasza Spółdzielnia posiada tylko jeden budynek mieszkalny oraz własną kotłownię gazową, która ogrzewa 30 mieszkań.Pytanie nasze dotyczy skalkulowania ceny 1GJ. Obecnie w cenę jednostki ciepła wliczamy zuzycie gazu, proporcjonalnie zużycie energii elektrycznej, wody i amortyzację urzadzeń kotłowni. Prosimy o odpowiedz,czy mozemy w koszt 1GJ zaliczyć część wynagrodzenia pracownika Spółdzielni, który jest zatrudniony na umowę zlecenie i w swoich obowiązkach między innymi posiada nadzór nad kotłownią i konserwację urządzeń kotłowni?
Poza tym, czy w tym przypadku koszty i przychody z tytułu c.o. i c.w. dotyczą gospodarki zasobami mieszkaniowymi, czy pozostałej działalności Spółdzieli, która jest opodatkowana podatkiem CIT.

Pytanie 175
Dodano: 17 marca 2007

Niedawno weszłam w skład Zarządu małej spółdzielni mieszkaniowej. Okazało się, że jeden z członków od 2001 roku płacił za eksploatację mieszkania o 50 zł mniej niż powinien, choć stale otrzymywał od Spółdzielni pisma informujące ile powinien płacić i wezwania do zapłaty. Nowy Zarząd wymusił już zwrot części zadłużenia. Wpłaty dłużnika mają jednak adnotację, że jest to spłata zadłużenia za lata 2004-2005. Czy Spółdzielnia ma jeszcze możliwość sądowego dochodzenia zadłużenia z lat 2001-2003 ? Po ilu latach tego typu zadłużenie ulega przedawnieniu ?
I drugie pytanie:
Do tej pory tzw. pożytki z mienia Spółdzielni (głównie opłaty za wywieszone szyldy) traktowaliśmy jako przychody na eksploatację nieruchomości (i tak zapisaliśmy to w regulaminie gzm). Obecnie lustrator zwrócił nam uwagę (ale tylko ustnie bez wpisywanie tego w protokół polustracyjny), że nie wolno tak robić i że powinniśmy podnieść opłaty o 20gr/m2 (do pełnego pokrycia kosztów eksploatacyjnych), a dopiero po rozliczeniu roku zwrócić wszystkim członkom (w formie bonifikaty) po 20 gr/m. Wydaje się nam to zbytnim zbiurokratyzowaniem (szczególnie że sami społecznie zarządzamy Spółdzielnią) i niepotrzebnym narażaniem członków na wyższe wydatki (które zostałyby im zwrócone dopiero za 1,5 roku).
Jeśli z tzw. pożytków mogą korzystać tylko członkowie Spółdzielni, to mniej pracochłonnym rozwiązaniem byłoby odpowiednio podwyższenie opłaty (do ponoszonych kosztów eksploatacji) tylko tym mieszkańcom, którzy członkami Spóldzielni nie są. W naszym przypadku są to raptem dwie osoby. Pozostałe osoby, czyli członkowie Spóldzielni, płaciliby nadal tyle samo co obecnie, bo różnicę między opłatami a kosztami pokrywałyby tzw. pożytki. Co Pan o tym sądzi ? Czy jest to prawnie dopuszczalne ?

Pytanie 174
Dodano: 17 marca 2007

Stosownie do rozmowy podczas seminarium w Krakowie ośmielam się przedstawić problem i prosić o podpowiedź w sprawie dodatkowego odpisu na f.remontowy spółdz.mieszk. Na koniec 2006 r na fund. remontowym wystąpił dotkliwy niedobór -180.000. Wynik na GZM +34.000. Gdyby RN podjęła Uchwałę o dodatkowym odpisie na f.remontowy w koszty eksploatacji zasobów to jakie będą tego skutki podatkowe i jak przeprowadzić operacje księgowe (wystarczą nr kont) Bardzo zależy mi na czasie ze względu na możliwość zmian w dotychczasowym wyniku. Z góry serdecznie dziękuję za możliwość konsultacji.