Spółdzielnia wybudowała budynek wielorodzinny dla członków na odrębną własność, po wyodrębnieniu się ostatniego lokalu powstanie wspólnota ( właściciele nadal będą członkami lub nie ). Czy spółdzielnia będzie mogła ich obciążać kosztami utrzymania mienia i jakim dokumentam .
Po wyodrębnieniu się ostatniego lokalu w budynku z mocy ustawy powstanie wspólnota mieszkaniowa a Spółdzielnia, będzie zarządcą tego budynku, aż do odwołania. Za sprawowanie zarządu Spółdzielnia będzie pobierała stosowną opłatę w wysokości uchwalonej przez właścicieli lokali w tej nieruchomości. Spółdzielnia nie może obciążać członków wspólnoty mieszkaniowej innymi kosztami niż te które wynikają z planu kosztów budynku wspólnotowego.
Mieszkałam z mamą od 10 lat w lokalu, teraz mama się wymeldowała. Ja wystąpiłam o przydzielenie mi lokalu- spełniłam wszystkie warunki, jednak dostałam odpowiedz odmowna, gdzie urzędnicy stwierdzili że mama zostaje głównym najemcą, gdyż może się ponownie do tego lokalu zameldować.
Proszę o pomoc, gdyż boję się ze będą mnie chcieli z tego lokalu usunąć, gdyż jest to w centrum miasta i z pewnością znalazłoby się dużo chętnych.
Przypuszczam, że jest to mieszkanie o statusie lokatorskiego prawa do lokalu. Proszę pamiętać że prawo to nie jest dziedziczne. Spółdzielnia może spełnić prośbę Pani matki lecz nie musi. Najlepszym rozwiązaniem jest przekształcenie przez Pani matkę tego prawa w własność odrębną i tym samym unikniecie państwo konieczności podejmowania przez spółdzielnię jakiejkolwiek w tym zakresie decyzji.
Ze względu na odmienne zdania, z ostrożności proszę o udzielenie odpowiedzi na nurtujące mnie pytanie: spółdzielnia wykazała na gzm na 31 XII 2007 saldo ujemne. Czy wobec tego spółdzielcy powinni dopłacić?
Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku róznica pomiędzy kosztami i przychodami spółdzielni mieszkaniowej powinna zwiększyć przychody względnie koszty roku następnego. Członkowie spółdzielni odmiennie od członków wspólnoty mieszkaniowej, nie dopłacają, lecz w następnym roku będą mieli stawkę eksploatacyjną większą w takim zakresie by można pokryć bieżące koszty jak również stratę na GZM-ie roku poprzedniego.
1. obecna rada nadzorcza zostala wybrana w roku 2005 na czteroletnia kadencje, zgodnie z obowiazujacym wtedy statutem. statut spoldzielni zostal jednak zmieniony w listopadzie 2007r. obecnie zgodnie z ustawa o spoldzielniach mieszkaniowych, przewiduje kadencje trzyletnia. kadencja rady nadzorczej wybranej w 2005r. powinna sie skonczyc w br. jednak zarzad spoldzielni w porzadku walnego zgromadzenia nie uwglednil wyborow nowej rady nadzorczej. walne zgromadzenie odbylo sie 30 czerwca br. i nie wybralo nowej rady nadzorczej. czy jest to zgodne z obowiazujaca ustawa o spoldzielniach mieszkaniowych?2. w naszej spoldzielni kilkanascie lat temu zostaly zalozone wyprkowe podzielniki ciepla. w sierpniu ubieglego roku rada nadzorcza podjela uchwale o zmianie tych podzielnikow na elektroniczne. kiedy uslyszala ,ze nie wszyscy mieszkancy sie na taka wymiane zgadzaja, to we wrzesniu uchwalila "regulamin rozliczania zuzytego ciepla", ktory przewiduje zwiekszone oplaty dla tych, ktorzy nie zgodzili sie na wymiane podzielnikow. zostalo dwoch czlonkow, ktorzy nie maja podzielnikow. rada nadzorcza twierdzi, ze teraz musimy sobie sami zaplacic za dodatkowy przyjazd monterow. chcialam jeszcze wyjasnic, ze podzielniki byly wymieniane w okresie od 9-go pazdziernika do konca listopada ubieglego roku, czyli w trakcie trwajacego od polowy wrzesnia sezonu grzewczego. domagalismy sie wyjasnien dlaczego jest to robione po rozpoczeciu sezonu grzewczego - odpowiedzi nie dostalismy, mimo ze w listopdzie bylo nadzwyczajne walne zgromadzenie czlonkow. rada nadzorcza twierdzi, ze na glupie pytania czlonkow nie musi odpowiadac!!! wg pana krzysztofa dziewiora wymiana podzielnikow powinna byc sfinansowana z funduszu remontowego. jak to rzeczywiscie wyglada? czy musimy godzic sie z kazdym pomyslem rady?3. w maju 2007r. rada odbyla "nadzwyczjne" posiedzenie rn w restauracji przy piwku na ktorym odwolala owczesny zarzad i powolala nowy, mimo ze nasz statut nie przewiduje "nadzwyczajnego" posiedzenia rady nadzorczej. czy bylo to dzialanie zgodne z prawem?4. zadania czlonkow, aby przedstawic kompetencje nowego prezesa nazywane sa glupimi zadaniami. czy tak powinno byc?5. odwolana pani prezes pozostawila na kontach spoldzielni ok. 400 tys, zlotych. tych pieniedzy juz nie ma. a zostala ona pomowiona , i jest do dzisiaj pomawiana o niegospodarnosc. jak to sie ma do jawnosci zycia spoldzielczego? gdzie nalezy z tym sie udac?6. na jesieni 2007r. zakupiono nowe kotly do centralnego ogrzewania do kotlowni w krobi, za ktore zaplacono z funduszy spoldzielni, natomiast gdy zakupiono palnik olejowo-gazowy do kotlowni w pudliszkach, jego kosztami obciazono mieszkancow osiedla w pudliszkach. kosztami zakupu kotlow grzewczych do kotlowni w krobi nie obciazano mieszkancow osiedla w krobi, mimo ze obecna ustawa o spoldzielniach mieszkaniowych przewiduje oddzielne finansowanie dla osiedli wchodzacych w sklad sm. dlaczego wszyscy maja spoldzielcy maja finansowac grzanie w krobi?bardzo prosze o wyczerpujaca odpowiedz na moje pytania. jestem, a przynajmniej bylam, przewodniczaca oddzialu terenowego w krobi, bo teraz to nie wiem nawet czy jestem czlonkiem tego oddzialu, ani czy oddzial jeszcze istnieja? z chwila, gdy osmielilam sie miec inne zdanie niz pani ania t. przestano mnie informowac o spotkaniach oddzialu. mam watpliwosci czy ten oddzial jeszcze istnieje bo pani ania zlatwila swoje interesy, a teraz potrafi tylko niszczyc tych czlonkow, ktorzy maja inne zdanie niz ona.
Skoro członków rady Nadzorczej wybrano w 2005 roku, to ich nawet 3 letnia kadencja mija w roku 2008 a nie w 2007. W związku z powyższym funkcjonowanie tego organu jest legalne. Rada Nadzorcza nie powinna podejmować decyzji wiążących się z procesem zarządu spółdzielni, ponieważ jest tylko radą a nie zarządem. Tym samym decyzje w tym zakresie Rady są bez umocowania prawnego. Rada przyjmuje i zatwierdza jedynie plan finansowy spółdzielni zabezpieczający pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania poszczególnych nieruchomości. Uchwalenie przez Radę Nadzorczą regulaminu związanego z zasadami rozliczania ciepła w którym to sankcjonuje dokonywanie rozliczenia ciepła przy nie pełnym opomiarowaniu jest niedopuszczalne, tak samo zresztą jak stosowanie sankcji karnych nie mających umocowania w prawie spółdzielczym.Odrębnym zagadnieniem jest swoista samowola członków spółdzielni, kontestujących decyzje organów samorządowych w tym zakresie poprzez niewyrażenie swojej zgody. Skoro jesteście państwo członkami spółdzielni i większość mówi tak, to mniejszość powinna się podporządkować. Na tym polega demokracja. Postawa osób mówiących nie przypomina typowe polskie "liberum veto". Wymiana podzielników nie jest ich konserwacją lecz remontem, a wszelkie prace remontowe w spółdzielni powinien finansować fundusz remontowy.
Nie będę się wypowiadał na temat miejsc obradowania Rady Nadzorczej ani pojęcia nadzwyczajne. Każde zebranie Rady nadzorczej jest jej zebraniem i w dobrym tonie jest zapraszanie na te posiedzenie Zarządu spółdzielni. Skoro Członkowie Rady Nadzorczej są osobami tchórzliwymi i zwołali swoje spotkanie w trybie pilnym i tajnym, trudno się później dziwić że podejmowane przez nich decyzje nie wynikają z ich uprawnień a uzurpacji.
Pani pozwoli, że pominę milczeniem niektóre fragmenty tej epistoły, ponieważ nie są poparte argumentami. Członkowie spółdzielni nabyli uprawnień do zapoznania się z protokołem posiedzeń Rady Nadzorczej i tam powinny być w sposób jednoznaczny przedstawione zarzuty stawiane członkom Zarządu, a w przypadku udowodnionej niegospodarności poparte skierowaniem sprawy do rozpatrzenia prokuratorskiego.
Zakup palników do kotłowni osiedlowej powinien obciążyć koszty produkcji ciepła tej kotłowni i nie mieć żadnego przełożenia na poszczególne miejscowości. Państwa Spółdzielnia obraduje w układzie walnego zgromadzenia, więc nic prostszego jak odwołać nierzetelną Radę Nadzorczą i wybierać prezesa spółdzielni na walnym zgromadzeniu. Ale do tego trzeba argumentów, wiedzy i odwagi.
Czy zwołując nadzwyczajne zebranie przedstawicieli w spółdzielni mieszkaniowej , która dotychczas nie dokonała zmian w statucie a tylko podjęła /Zebranie Przedstawicieli / uchwałę o przerwie w obradach , pod pretekstem oczekiwania na werdykt Trybunału Konstytucyjnego / o zaskarżone , niektóre przepisy znowelizowanej ustawy z 14.06.2007 roku przez Grupę Posłów RP / można poprzedzić je Zebraniami Grup Członkowskich i wybrać na nich nowych przedstawicieli uchwalając zarazem wniosek iż w przypadku dokonania zapisów w nowym statucie że Walne Zgromadzenia będą cząstkowe to wybrani "delegaci "- Przedstawiciele , automatycznie wchodzą do Rady Nadzorczej jako reprezentanci podzielonych przez radę osiedli tak aby na Walnym Zgromadzeniu to zatwierdzić i czy będzie to miało moc prawnie obowiązującą o ile takie Walne podejmie uchwałę wraz z uchwałą o zmianie statutu w tym zakresie ?
Według mojej oceny Zebranie Przedstawicieli można przerwać, ale powód tego przerwania jest według mojej oceny delikatnie mówiąc śmieszny. Skoro zebranie przedstawicieli przerwano, to niewątpliwie trzeba je dokończyć i tym samym zatwierdzić zmiany statutowe. Wprowadzone zmiany zarejestrować w Krajowym Rejestrze Sądowym. Walne zgromadzenie, Zarząd spółdzielni może zwołać dopiero po rejestracji zmian statutowych i dokonywać wyboru władz samorządowych. Wybory delegatów, którzy automatycznie staną się członkami Rady Nadzorczej w przypadku itd. jest nieprawne, ponieważ obecny Statut spółdzielni nie przewiduje takiego sposobu procedowania. Uchwała w tym zakresie nie jest konstytutywna, ponieważ tylko Statut spółdzielni może w granicach obowiązującego prawa korporacyjnego przewidywać takie rozwiązanie.
Znalazłam Pana stronę i chciałabym zadać pytanie dotyczące niedopłaty z tytułu wkładu budowlanego.
1. Kupiłam w 2005 roku spółdzielcze prawo do lokalu, nie zostałam członkiem spółdzielni, przy zakupie mieszkania Spółdzielnia nie poinformowała mnie, iż jest jakaś niedopłata z tytułu wkładu budowlanego.
Teraz, gdy mam podpisać akt notarialny, aby ustanowić odrębną własność, Spółdzielnia żąda ode mnie niedopłaty wkładu.
Mam pytanie czy ja, jako następny właściciel, który nie wpłacał wkładu budowlanego( wkład był wpłacany w latach 90) i nie jestem członkiem spółdzielni muszę uzupełnić niedopłatę?
W roku 2005, nie mogła Pani nabyć od spółdzielni mieszkaniowej spółdzielczego prawa do lokalu. Spółdzielnia mogła jedynie ustanowić na rzecz Pani spółdzielcze lokatorskie względnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadku gdy Spółdzielnia ustanowiła lokatorskie prawo do lokalu, w przypadku przeniesienia tego prawa w własność odrębną aktem notarialnym, jest Pani zobowiązana uzupełnić wniesiony wkład o różnicę jaka występuje pomiędzy lokatorskim a własnościowym prawem do lokalu. W przypadku gdy Spółdzielnia ustanowiła na Pani rzecz własnościowe prawo lokalu, być może zgodziła się na ratalne wniesienie wkładu budowlanego, względnie w latach poprzednich prowadziła proces modernizacyjny za który członkowie wnoszą ten wkład ratalnie. W związku z powyższym w przypadku przeniesienia tego lokalu w własność odrębna występuje roszczenie o uzupełnienie wkładu budowlanego przed przystąpieniem do transakcji.Brak Pani członkowstwa w spółdzielni raczej świadczy o tym, że w roku 2005 nabyła pani od osoby prywatnej własnościowe prawo do lokalu nie przystępując do spółdzielni mieszkaniowej i w chwili obecnej chce Pani to prawo zamienić w własność odrębną. Skoro tak to zgodnie z art. 17.14.1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku na żądanie osoby nie będącej członkiem spółdzielni, a której przysługuje własnościowe prawo do lokalu, Spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:
- spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni związanych z budową, a w szczególności istniejącego zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami, oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat wynikających z art. 4 ustawy jak wyżej.
Jestem księgową w Spółdzielni mieszkaniowej i mam dużo wątpliwości , chyba jak większość z nas , do sytuacji dotyczących podatku vat przy przekształceniach spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu w odrębną własność. Otóż mieszkanie zostało zasiedlone przed 01.05.2004 roku przez rodziców wraz z córką, po śmierci matki postanowieniem sądu , córka odziedziczyła wkład mieszkaniowy w 2005 roku. w styczniu 2008 złożyla wniosek o przeniesienie lokatorskiego prawa do lokalu w własnośc odrębną. Czy w związku z tym należy sporządzić operat szacunkowy i i opodatkować stawką 7% różnicę między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu?
Jeżeli w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego zawierana jest umowa o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu, podstawą opodatkowania jest różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, pomniejszona o kwotę podatku. Ponieważ objęcie podatkiem VAT wkładów budowlanych i mieszkaniowych jest nowością w polskim podatku od towarów i usług, ustawodawca, kierując się zasadą ochrony praw nabytych, ustawodawca wprowadził przepisy przejściowe, stanowiąc w art. 153 u.p.t.u., iż do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości wkładów i opłat (oraz części tych wkładów i opłat),wniesionych przed dniem 1 maja 2004 r.Według mojej oceny w przypadku umowy o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu, przepisów ustawy o VAT nie stosuje się, jeżeli pierwsze ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego względnie pierwsze zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r. ponieważ objęty podatkiem od towarów i usług jest jedynie pierwotny rynek lokali mieszkalnych, zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt. 10.
Spółdzielnia na podstawie umowy najmu obciąża za rok z góry dostawcę ciepła (MPEC) fakturą VAT za wynajem pomieszczeń, w których znajdują się węzły cieplne. Dostawca na koniec roku tą samą kwotą obciąża Spółdzielnię, tytułem poniesionych kosztów najmu, w podziale na poszczególne budynki. Jak powinna wyglądać prawidłowa ewidencja przedstawionych zdarzeń gospodarczych.
Jakie rozwiązanie powinna przyjąć Spółdzielnia, aby prawidłowo ująć fakturę dostawcy ciepła za poniesione koszty najmu pomieszczeń:
- czy zaliczyć je w koszty zakupu ciepła,
- czy zaliczyć je w ciężar opłaty eksploatacyjnej,
- czy potraktować te koszty jako koszty uzyskania przychodów z tytułu najmu lokali i zmniejszyć podstawę do opodatkowania.
Spółdzielnia nie powinna płacić dostawcy ciepła żadnych innych kwot niż te wynikające z zakupu ciepła czyli wg wskazań liczników ciepła względnie wynikające z mocy zapotrzebowanej. Koszt najmu węzła ciepła jest kosztem MPEC-u oraz przychodem spółdzielni. Nie wiem dlaczego tolerujecie Państwo refaktury MPEC, ale skoro tak wysokie umawiające się strony zadecydowały to koszty tych faktur są kosztem zaliczanym w ciężar kosztów przychodów wolnych od podatków, ponieważ najem części nieruchomości wspólnych są przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Czytając różnego rodzaju interpretację nasuwa sie nam coraz więcej wątpliwości co do słuszności kwalifikowania kosztów dla celów podatku dochodowego jn.
1. Spółdzielnia nasza nie posiada odrębnych administracji osiedlowych na poszczególnych osiedlach wchodzących w jej skład; jedynie jeden budynek wolnostojący. Dwa piętra budynku zajmują biura spółdzielni a parter lokale użytkowe w najmie. Czy koszty utrzymania biur spółdzielni są kosztami GZM czy też pozostałej działalności ? Jak zatem prawidłowo kwalifikować koszty utrzymania budynku (biur- meble, wyposażenie ,energia, woda itp) ? Czy sposób -2/3 poniesionych koszów to koszty zarządu (następnie rozksiegowanie kluczem podziałowym zgodnie z art.15 uopdop) a 1/3 bezpośrednio w ciężar lokali użytkowych jest prawidłowy?
2. Co z podatkiem VAT ? od faktur dokumentujących te koszty ,czy należało w całości VAT traktować jako koszt (tzn nie odliczać- jako związany z przychodami zwolnionym z tyt. gospodarki zasobami mieszkaniowymi) czy tez odliczać traktując to jako lokale użytkowe
Do końca 2006 spółdzielnia traktowała budynek jak lokal użytkowy.
Koszty utrzymania nieruchomości budynku zarządu spółdzielni mieszkaniowej należy podzielić zgodnie z wymogami art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych czyli proporcjonalnie do uzyskiwanych z tych grup przychodów. Podatek VAT obciążający tę grupę kosztów należy podzielić wg struktury zgodnie z wymogami w tym zakresie stawianymi przez ustawę o podatku od towarów i usług, chyba ze umiemy z góry określić jaka część podatku VAT dotyczy działalności opodatkowanje a jaka zwolnionej z podatku VAT.
W 1995 roku w wyniku przeprowadzonej kontroli NIK zakwestionowany został wykup odsetek od kredytów w latach 1991-1994. Z uwagi na brak środków w Spółdzielni Bank PKO BP zastępczo za Spółdzielnię zwrócił budżetowi należną kwotę. Została zawarta umowa ugody z bankiem na okres 12 lat. Spółdzielnia miała zwrócić bankowi kwotę główna wraz z należnymi odsetkami. W trakcie spłaty bank wyraził zgodę na częściowe umorzenie odsetek pod warunkiem spłaty należności głównej i części odsetek. Odsetki spłacane były w równych kwotach niezależnie od zadłużenia . Różnica pomiędzy odsetkami naliczanymi a spłacanymi przez Spółdzielnię była ewidencjonowana na odrębnym rachunku bankowym. Uchwała Nadzwyczajnego Zebrania Przedstawicieli z dnia 16 kwietnia 1996 r. nakładała obowiązek uczestniczenia w spłacie kwoty głównej i odsetek członkom, których dotyczył wykup w kontrolowanych latach i którzy nie spełnili warunków do skorzystania z pomocy państwa polegającej na częściowym wykupieniu odsetek.
Spółdzielnia realizując postanowienia umowy-ugody od członków przekształcających prawo do lokalu pobierała całość naliczonych odsetek i lokowała te środki na najkorzystniejszych warunkach w banku. Przychody w postaci odsetek od tych środków stanowiły w tych latach przychody finansowe Spółdzielni , zwiększały dochód podatkowy zwolniony, przeznaczony na cele statutowe.
W 2006r. Spółdzielnia wykorzystując sytuację rynkową osiągnęła dodatkowe przychody i w grudniu 2006 całkowicie zwróciła do Banku pozostałą należność główną część odsetek oznaczonych do spłaty, zakładając za pozostałych członków. Kwota zaewidencjonowanych odsetek po zminusowaniu spłaconych została umorzona przez Bank. W ślad za tym zwróciliśmy członkom pobrane odsetki wraz z należnym oprocentowaniem za okres w jakim środki te pozostawały w dyspozycji Spółdzielni.
Na dzień 31 grudnia 2006r. kwotę należnego oprocentowania zaliczyliśmy do kosztów finansowych jako rezerwę na przyszłe zobowiązania. Kwota ta nie stanowiła kosztów uzyskania przychodu, gdyż wypłacono ja w 2007r., ale tez nie odprowadziliśmy podatku dochodowego od osób prawnych. O kwotę tą został zwiększony dochód podatkowy zwolniony.
Nie wiemy jak postąpić przy rozliczeniu podatku w 2007r. Czy przyjąć tą kwotę jako koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodu z 2006r stanowiące koszty podatkowe w dacie wypłaty.? Czy potraktować to jako wykazany w CIT- 8 roku 2006 dochód nie przeznaczony na cele statutowe, rozliczony i zwrócony członkom, choć w latach ubiegłych stanowiły one dochody finansowe. W razie wątpliwości w zrozumieniu problemu prosimy o dodatkowe pytania.
Zgodnie z zapisem art. 15 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kosztem uzyskania przychodu są koszty poniesione nawet w latach poprzednich pod warunkiem że są bezpośrednio związane z przychodem danego roku podatkowego. Wobec powyższego nie widzę żadnych przeszkód by w roku 2007 aktywować te koszty jako koszty podatkowe. Tyle stanowi o tym ustawa podatkowa. Ale według mojej oceny wszelkie rozliczenia wkładów mieszkaniowych były i są w dalszym ciągu poza sferą kosztów i przychodów spółdzielni mieszkaniowej. Wynika to bezpośrednio z zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zobowiązujących członków spółdzielni do pełnego pokrycia kosztów budowy ich lokali w tym do obsłużenia zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami. Wypłacane członkom odsetki wg prawa podatkowego stanowią przychody z podziału zysku osób prawnych powinny być objęte podatkiem dochodowym od osób fizycznych - skoro stanowią w państwa spółdzielni koszt uzyskania przychodu.Wg mojej oceny należy jeszcze raz spokojnie przeanalizować kwalifikację dokonywanych przez członków spółdzielni wpłat. Czy są to wpłaty podatkowe czy wynikające z rozliczenia wkładów mieszkaniowych.
Copyright © 2005-2018 Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego Sp. z o.o.
Strona zgodna z XHTML 1.1 i CSS 2.0 • Projektowanie logo, stron internetowych: Akapit