Forum

Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Pytanie 186
Dodano: 17 marca 2007

W dniu dzisiejszym otrzymałam faktury korygujące dotyczące rocznych opłat z tytułu wieczystego użytkowania gruntów wpisanych do ksiąg wieczystych przed 2004r. Na skutek ostatnich interpretacji w tym Sądu Administracyjnego uchwała z dnia 8 stycznia 2007r opłaty te nie podlegały VAT w związku z czym faktury korygujące likwidują podatek VAT naliczony i wykazują kwotę opłaty rocznej za rok 2005 i 2006 w tej samej wysokości (brutto) ale bez podatku VAT.
Nasza Spółdzielnia prowadzi działalność opodatkowaną (garaże) i zwolnioną w związku z czym odliczono proporcjonalnie (art.90 ustawy o VAT) podatek naliczony. Jak Spółdzielnia powinna te faktury ująć i kiedy korygować delaracje VAT.

Pytanie 185
Dodano: 17 marca 2007

Spółdzielnia posiada w zasobach m.in. domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej oraz przejścia i dojścia do nich. W ub. roku Spółdzielnia przekształciła dotychczasowe prawo wieczystego użytkowania tych gruntów w prawo własności do w/w gruntu w tym "przejść i dojść" do budynków.
Koszty nabycia gruntu pod domami sfinansowali sami członkowie, zaś koszty nabycia gruntu stanowiącego przejścia i dojścia pokryła Spółdzielnia z własnych środków.
Obecnie udziały w nieruchomościach wspólnych tj. "przejściach i dojściach" są przenoszone na odrębną własność poszczególnych właścicieli.
Jakie źródło finansowania powinno być zastosowane dla kosztów poniesionych przez Spółdzielnię na przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności "przejść i dojść", które obecnie wyprowadzić należy z ewidencji środków trwałych na rzecz odrębnego właściciela.
Będę wdzięczna za przedstawienie księgowań.

Pytanie 184
Dodano: 17 marca 2007

Spółdzielnia nasza powstała na bazie mieszkań zakładowych.
Zawsze przekształcaliśmy mieszkania z zastosowaniem bonifikaty. W statucie posiadamy zapis o udzielaniu bonifikat i że wysokość bonifikaty ustala Rada Nadzorcza. Rada ustaliła wysokość bonifikaty w wysokości wyższej niż 50% i do dnia 28 kwietnia 2004 na tych zasadach przekształcała prawa.
Obecnie również ma zamiar na tych samych zasadach z wyższymi niż ustawowe 50% bonifikatami dokonywać przekształceń, ponieważ Trybunał Konstytucyjny nie uchylił przepisu ustawy o sm w sprawie bonifikat.
Mamy pytanie, czy udzielenie bonifikaty członkom w wysokości wyższej niż 50% będzie rodziło po stronie członka spółdzielni obowiązek podatku dochodowego od osób fizycznych . Chodzi o rozciągłość ustawowego wyłączenia art. 12.2 –czy tylko do 50% czy też do bonifikaty korzystniejszej niż ustawowej, a mającej umocowanie w statucie. Czy jeżeli członek musiałby zapłacić podatek albo byłyby do tego przesłanki czy Spółdzielnia ma wypełnić deklarację PIT-8C.
Jesteśmy pewni ,że tego typu pytania nie są na dzień dzisiejszy jedynymi jakie do Pana wpływają. Wiele spółdzielni szczególnie rejonu Śląska przy przekształceniach stosowało bonifikaty korzystniejsze niż ustawowe 50%. Ponieważ Nasza Spółdzielnia ma zamiar zacząć przekształcać mieszkania z bonifikatą zaraz z początkiem roku bardzo prosimy o Pana zdanie na ten temat.

Pytanie 183
Dodano: 17 marca 2007

Zwracam się do Pana z prośbą o opinię w następującej sprawie. Jesteśmy członkami spółdzielni mieszkaniowej w Krakowie, w sumie niedużej, bo jej zasoby mieszkaniowe to 25 bloków mieszkalnych , ale cieszącej się medialnie bardzo złą sławą z racji różnych nieprawidłowości. Nasz blok (50 mieszkań) został zbudowany 9 lat temu , z prywatnych środków finansowych każdego członka spółdzielni, czyli początkowy status mieszkań to było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i komórki w piwnicy.
W 2004 roku została podjęta uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości , po przeprowadzeniu inwentaryzacji budynku przez wynajętą przez zarząd SM do przeprowadzenia tych prac firmę. Proces zawierania umów przeniesienia własności w latach 2004-2005 przebiegał wolno, ponieważ wątpliwości budziła obowiązkowa dopłata do gruntów w momencie ustanawiania tego prawa. Pogarszająca się sytuacja finansowa spółdzielni, brak płynności finansowej, uwikłanie zarządu w liczne spory sądowe, potwierdzenie przez lustratora w protokole lustracji zasadności żądanych przez zarząd dopłat do gruntów spowodował, iż wielu mieszkańców naszego bloku zdecydowało się na złożenie wniosków o zawarcie umowy przeniesienia własności , z myślą przejęcia zarządzania naszym blokiem , po uzyskaniu 51 % udziałów we własności wspólnej. Nasza inicjatywa rozpoczęta w sierpniu 2006 roku zaowocowała tym, iż już obecnie ok. 40 % nieruchomości jest w rękach właścicieli lokali,a pozostałość w rękach spółdzielni, kilka wniosków czeka w kolejce u notariusza. Zupełnie realnym terminem przejęcia zarządu naszym blokiem wydawała się wiosna b.r. Niestety, okazało się , iż uchwała zarządu spółdzielni ze stycznia 2004 roku w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w naszym budynku została przygotowana niestarannie i nie odpowiada stanowi rzeczywistemu obecnie jak również w dniu jej podjęcia. Nie uwzględniono, iż 3 mieszkańców naszego bloku zakupiło wolne strychy , przy czym dwoje, za wiedzą i zgodą spółdzielni, z własnych środków dokonało adaptacji na cele mieszkalne, tworząc mieszkania dwupoziomowe. Nie wiadomo z jakich przyczyn, ale nie wnieśli uwag do projektu uchwały zarządu spółdzielni wyłożonego w lokalu spółdzielni w odpowiednim czasie. Teraz , występując o zawarcie umowy przeniesienia własności żądają ujęcia w akcie notarialnym całkowitej powierzchni mieszkalnej , którą dysponują. Zarząd spółdzielni twierdzi ,iż całą procedurę inwentaryzacji budynku należy powtórzyć, zaznaczając, iż wstrzymuje procedurę uwłaszczeniową dla wszystkich wnioskodawców z naszego bloku na około 6 miesięcy. Tym samym, nasze plany przejęcia zarządzania nieruchomością i przeprowadzenia niezbędnych remontów odsuwają się w czasie, a znając mobilność zarządu spółdzielni być może na czas nieokreślony. Póki co, jeden z zainteresowanych, dysponujący mieszkaniem dwupoziomowym zbiera podpisy właścicieli mieszkań (20 mieszkań) o zgodzie na powtórną inwentaryzację naszej nieruchomości. Bardzo Pana proszę, ceniąc Pana wiedzę w tym obszarze, o przedstawienie swojego poglądu w prezentowanej sprawie. Pana wcześniejsza odpowiedź dotycząca działalności spółdzielni mieszkaniowej zmobilizowała nas do podjęcia działań w celu uzyskania prawa własności mieszkań i przejęcia zarządzania nieruchomością. Pozdrawiam, licząc na odpowiedź.

Pytanie 182
Dodano: 17 marca 2007

Jestem księgową w niewielkiej spółdzielni mieszkaniowej i mam problem z zaksięgowaniem wykupionego gruntu na własność.
Na Walnym Zgromadzeniu podjęto uchwałę o sfinansowaniu nadwyżką bilansową za rok 2005 wykupu na własność gruntu od Gminy, który jest w wieczystym użytkowniu.
O ile to możliwe proszę o podanie sposobu zaksięgowania w/w operacji.

Pytanie 181
Dodano: 17 marca 2007

Wcześniej zwracałam się do Pana z prośbą o wyjaśnienie zagadnienia co to są zasoby mieszkaniowe i czy należy wykazywać w spółdzielniach wynik finansowy(860) .Dziękuję serdecznie za odpowiedź i pomoc, jednak w związku z nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych pojawił się u nas następny problem. W zwiazku z tym że nasza wiejska spółdzielnia mieszkaniowa utworzona na bazie mieszkań po byłych PGR otrzymała nieodpłatnie od AWRSP infrastrukturę tj. hydrofornie i oczyszczalnię ścieków, a zgodnie z Pana wcześniejszymi wyjaśnieniami stanowią one spółdzielcze zasoby mieszkaniowe pojawia się pytanie jak traktować przychód (będzie zwolniony z CIT , czy też w części opodatkowany ?) ze sprzedaży wody i odbioru ścieków , kiedy wodę dostarczamy różnym odbiorcom - przedsiębiorstwom, rolnikom indywidualnym . członkom spółdzielni,właścicielom nie będącymi członkami spółdzielni , wspólnocie mieszkaniowej.Czy traktując hydrofonię jako zasób mieszkaniowy , cały dochód z tej działalności traktować jako działalność na GZM i wtedy jest on zwolniony z CIT? Czy nie będzie tu istotny fakt , że woda dostarczana jest różnym (wymienionym wyżej) odbiorcom i dochód z tytułu sprzedaż wody i odbioru ścieków innym podmiotom niż członkowie spółdzielni, właściele nie będący członkami opodatkować podatkiem CIT?

Pytanie 180
Dodano: 17 marca 2007

Czy w przypadku, gdy lokatorskie prawo do lokalu wygasło w 1999 roku, lecz dopiero w chwili obecnej lokal został opróżniony, została wykonana wycena przez rzeczoznawcę i ustanowione nowe prawo w drodze przetargu, do rozliczenia wkładu mieszkaniowego z byłym lokatorem będziemy przyjmować wartość wkładu na dzień wygaśnięcia prawa(1999) czy też wartość rynkową na dzień opróżnienia lub wartość uzyskaną w przetargu (wyższą od wyceny)?
Wiem ze praktyka wygląda obecnie różnie w różnych spółdzielniach.
Czy - jeżeli przyjmiemy, że prawidłowe jest rozliczenie wkładu z uwzględnieniem wyceny na dzień wygaśnięcia prawa, różnica będzie stanowić w całości nowy wkład mieszkaniowy czy też zasili fundusz remontowy lub przychody spółdzielni?

Pytanie 179
Dodano: 17 marca 2007

Czy Rada Nadzorcza spółdzielni mieszkaniowej jest władna podjąć uchwałę w sprawie podziału nadwyżki przychodów nad kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi za 2006 r.na część, którą spółdzielnia przeznaczy na fundusz remontowy i na część, która przeznaczona będzie na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2007 r.?
Mamy wątpliwości czy taką uchwałę może podjąć Rada Nadzocza, czy musi Zebranie Przedstawicieli Członków.

Pytanie 178
Dodano: 17 marca 2007

W jakim zakresie można (lub należy) stosować przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. do ochrony praw osób użytkujących lokale mieszkalne w spółdzielniach mieszkaniowych?
W szczególności prosimy o wyjaśnienie co w praktyce naliczania (kalkulowania) opłat za używanie lokali mieszkalnych przez spółdzielnie mieszkaniowe wynika z obowiązującego od stycznia 2007r. przepisu art. 2 ust. 1 pkt 8a i dotychczasowego pkt 8 ? (chodzi o definicje wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz opłat niezależnych od właściciela)