Forum

Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Pytanie 238
Dodano: 21 września 2007

(rozwinięcie pytania 236)
Spółdzielnia oprócz lokali mieszkalnych i użytkowych posiadających własnościoweprawo do lokali posiada lokale użytkowe w najmie, reklamy, stacje przekaźnikowe które przynoszą spółdzielni bardzo duże wpływy.
Przychody traktowane jako przychody GZM stanowią zaledwie 25% wszystkich przychodów. Wiadomym jest że w związku z prowadzona działanościa gospodarczą część ponoszonych kosztów np. zakupów materiałów biurowych, rozmów telefonicznych, usług informatycznych czy wynagrodzeń (księgowa,kierownik administracji,członkowie zarządu i rady nadzorczej ) jest zwiazana z osiąganym przychodem.
Czy właściwe jest rozliczenie tych kosztów proporcją powierzchni czyli : suma powierzchni : tablic reklamowych, dachu pod stacje, wynajmowanych lokali uzytkowych do całej powierzchni spółdzielni ?
Myślę że w naszym przypadku zastosowanie art 15 pkt.2 nie byłoby właściwe?

Pytanie 237
Dodano: 21 września 2007

(rozwinięcie pytania 236)
Kilku członków posiadających własnościowe prawo do lokali mieszkanlnych bez zgody Zarządu Spółdzielni powiekszyło swoje mieszkania poprzez zabudowanie zabudową trwałą części klatek schodowych. Nieprawidłowość została ujawniona w wyniku pomiarów geodezyjnych. W tej sytuacji za korzystanie z zabudowanej części klatki schodowej Zarząd ustalił czynsz najmu.
Jak winny być potraktowanie z tego tytułu przychody w świetle ustawy o VAT i podatku dochodowego od osób prawnych ?

Pytanie 236
Dodano: 21 września 2007

Zatrudniamy dwie dozorczynie, które na podstawie "Umowy o najem lokalu mieszkalnego" w okresie zatrudnienia wynajmują mieszkania od spółdzielni.
Panie mają ustalony czynsz najmu w wysokości opłaty eksploatacyjnej jaką wnoszą członkowie spółdzielni - opłata jest niska gdyż znaczna część kosztów ekploatacyjnych jest pokrywana z dochodu z pożytków i najmu lokali użytkowych. Oprócz tego Panie wnoszą opłaty z tyt.: funduszu remontowego, podatku od nieruchomości i wieczystej dzierżawy gruntu ( i zaliczki za media) w identycznej wysokości jak członkowie spółdzielni.
1/ Czy przychody z tyt.wynajmowania dla dozorczyń lokali należy traktować jako działalność gospodarczą - spółdzielnia na tych lokalach nic nie zarabia wręcz odwrotnie?
2/ Czy najem tych lokali może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT ?
3/ Czy składniki naliczeń nie budzą Pana watpliwości?

Pytanie 235
Dodano: 21 września 2007

Czy jest dopuszczalne, aby w radzie nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej zasiadała osoba, trudniąca się zawodowo prowadzeniem agencji pośrednictwa w handlu nieruchomościami - w świetle art.56 § 3 Prawa Spółdzielczego, mówiącego o zakazie zajmowania się interesami konkurencyjnymi?
Dodatkowo wyjaśniam, że SM, poza podstawową działalnością o charakterze bezwynikowym, czyli gospodarką zasobami mieszkaniowymi, zajmuje się również sprzedażą na przetargach mieszkań z tzw.odzysku (byłych mieszkań lokatorskich), a ostatnio zbyła na wolnym rynku działkę budowlaną. Transakcje te są źródłem wpływów, które jednakowoż przeksięgowuje się na fundusz remontowy lub zasobowy, dzięki czemu również na pozostałej działalności operacyjnej wykazywany jest zerowy wynik.
Stanowi to dla radcy prawnego SM wystarczający powód do twierdzenia, że SM nie prowadzi działalności gospodarczej, a tym samym nie istnieje możliwość prowadzenia przez inną firmę interesów konkurencyjnych wobec SM.
Komentarz do Prawa Spółdzielczego autorstwa Adama Stefaniaka (wyd.VIII,2005,str.98) mówi, że zakaz zajmowania się interesami konkurencyjnymi, obowiązuje bez względu na to, czy narażają one spółdzielnię na szkodę, a interes definiuje jako korzyści możliwe do osiągnięcia, również w przyszłości. Chodzi tu więc o potencjalne, możliwe korzysci, a konkurencją jest sam fakt pokrywania się tych interesów z przedmiotem działalności gospodarczej spółdzielni.

Pytanie 234
Dodano: 21 września 2007

Nastapił podział dużej Spółdzielni, której sprawozdania finansowe podlegały badaniu i ogłaszaniu ; wydzielająca się Spółdzielnia uzyskała wpis do KRS dnia 30.04.2007r.
Zgodnie z ustawą o rachunkowości należy zamknąć księgi rachunkowe na dzień poprzedzający dzień wpisu do KRS tj.29.04.2007r..
Czy to sprawozdanie finansowe:
-podlegać będzie badaniu przez biegłego rewidenta?
-powinno być zatwierdzone przez walne zgromadzenie w terminie 6 m-cy tj do 29.10.2007r.?
-podlegać będzie ogłoszeniu w Monitorze Spóldzielczym B?

Pytanie 233
Dodano: 21 września 2007

Bardzo dziękuję Panu za udzielenie wyczerpujących odpowiedzi na dwa uprzednio zadane przeze mnie pytania.
Obecnie mój problem dotyczy nieodpłatnego przekazania środka trwałego tj. urządzeń energetycznych do Firmy Energetycznej w wartości stanowiącej nadwyżkę wartości początkowej nad dotychczasowymi odpisami umorzeniowymi.
Powyższy środek trwały został sfinansowany funduszem wkładów budowlanych i był umarzany w ciężar tego funduszu.
Pytanie - czy czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem Vat /jaką stawką procentową/ i udokumentowaniem fakturą wewnętrzną Vat.
Jeśli tak to, czy podatek należny Vat podlegający zarachowaniu na US zalicza się do pozostałych kosztów operacyjnych.

Pytanie 232
Dodano: 21 września 2007

W nawiązaniu do pytania nr 38 (w zestawie dot. spółdzielni mieszkaniowych) o ponoszeniu opłat za dźwigi, zwracam się z prośbą o ew. przytoczenie Orzecznictwa Sądów Powszechnych w tym zakresie.
Spółdzielnia nasza od 01.01.2007 r. zmieniła zasady rozliczania kosztów utrzymania dźwigów i ustalania opłaty za ich eksploatację, które obecnie rozliczane są proporcjonanie do powierzchni użytkowej lokali i obciążają wszystkich mieszkańców (w tym właścicieli lokali oraz członków spółdzieln) w danej nieruchomości. Dotychczas z opłat tych zwolnione były osoby zamieszkałe na parterze, natomiast osoby zamieszkłe na I piętrze wnosiły 50% stawki obowiązujacej dla lokali na wyższych kondygnacjach. Wprowadzenie ww. zmian poprzedzone zostało zmianą odpowiedniego regulaminu. Obecnie mieszkańcy z parteru złożyli protest w sprawie partycypowania w kosztach utrzymania dzwigów.
Zwróciliśmy się w tej sprawie do Związku Rewizyjnego w Warszawie - z rozmów telefonicznych wynika, że opinia pójdzie w tym kierunku, iż osoby zamieszkałe na parterze nie powinny ponosić kosztów utrzymnia dźwigu - skoro z niego nie korzystają.
Ponieważ odpowiedź w pytaniu nr 38 jest zbieżna z naszym stanowiskiem, Orzeczenia Sądów w tym zakresie byłyby argumentem do obrony prezentowanego stanowiska w tej sprawie.

Pytanie 231
Dodano: 29 lipca 2007

Posiadam mieszkanie spółdzielcze własnościowe z odrębna własnością i wszelkie podatki z tytułu gruntu i nieruchomości opłacam co roku w kasie Urzędu Miejskiego,ale niedawno otrzymałem zawiadomienie o zmianie wysokości opłat za mieszkanie z tytułu podatku za lokalne mienie Spółdzielni w związku z tym podniesiono mi opłate o kwotę 5,14zł. tłumacząc że muszę dodatkowo jeszcze płacić za użytkowanie wieczyste gruntów dot.mienia Spółdzielni tj.tereny zielone ,drogi itd.Czy to jest prawnie.

Pytanie 230
Dodano: 29 lipca 2007

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej zlecił podmiotowi zewnętrznemu wymianę na nowe wszystkich wodomierzy lokalowych w naszym budynku mieszkalnym.
Kosztami zakupu nowych wodomierzy lokalowych spółdzielnia chce obciążyć użytkowników poszczególnych lokali mieszkalnych.
Nadmieniamy, że wszystkie lokale w tym budynku są to tzw. mieszkania spółdzielcze (własnościowe lub lokatorskie).
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 2 kwietnia 2004 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych (Dz. U. Nr 77, poz. 730) okres ważności cech legalizacji wodomierzy do wody zimnej, ciepłej i gorącej o nominalnym strumieniu objętości nie większym niż 500 m3/h wynosi 5 lat.
Wodomierze lokalowe w naszym budynku zostały zainstalowane na początku 2002r. i w związku z tym dobiega końca okres ważności cech legalizacji tych wodomierzy.
Jeżeli wskazanie wodomierza jest podstawą do rozliczeń, wodomierz powinien mieć ważną i nienaruszoną cechę legalizacyjną.
Natomiast zgodnie z § 30 ust. 1 i § 33 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836), w przypadku gdy instalacja ciepłej wody użytkowej i instalacja wodociągowa zostały wyposażone w wodomierze służące do rozliczeń zużycia tej wody w lokalach, właściciel tych urządzeń powinien zapewnić okresową ich legalizację.
Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie czy wodomierze lokalowe są zaliczane do części wspólnej budynku.
Niewątpliwie nieruchomość wspólną stanowi grunt związany z budynkiem oraz części budynku i pomieszczenia przeznaczone do użytku więcej niż jednego właściciela lokalu.
Naszym zdaniem instalacja wodociągowa - od przyłącza do budynku, włącznie z wodomierzami i zaworami w lokalach (odcinających lokale od pionów wodnych) powinna stanowić nieruchomość wspólną.
W związku z powyższym uważamy, że wymiana czy legalizacja wtórna wodomierzy powinna być finansowana z funduszu remontowego, a nie odrębnie przez użytkowników lokali mieszkalnych.
Optymalnym rozwiązaniem jest zlecenie czynności legalizacyjnych wyspecjalizowanej firmie, gdyż pozostawienie obowiązku legalizacji wodomierzy lokalowych użytkownikom lokali mogło by spowodować niepotrzebne komplikacje w rozliczaniu zużycia wody.
Czy wodomierze lokalowe mogą być zaliczone do części wspólnej budynku?
Czy wymiana lub legalizacja wtórna mogą być finansowane z funduszu remontowego?
Czy w przedstawionym stanie faktycznym zarząd spółdzielni może żądać od użytkowników lokali spółdzielczych w naszym budynku ponoszenia dodatkowych kosztów zakupu nowych wodomierzy lokalowych?

Pytanie 229
Dodano: 29 lipca 2007

Czy po 1 stycznia 2008 roku przekształcenie spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu w odrębna własność będzie opodatkowane stawka 22%? Ustanowienie tych praw i zasiedlenie budynków nastąpiło przed 1 maja 2004 roku.