Forum

Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Pytanie 286
Dodano: 06 stycznia 2008

W 2004 roku została podjęta uchwała zarządu spółdzielni mieszkaniowej w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości , po przeprowadzeniu inwentaryzacji budynku przez firmę wynajętą przez zarząd spółdzielni do przeprowadzenia tych prac . W oparciu o tę uchwałę w latach 2004 - 2006 , 19 mieszkańców bloku uzyskało odrębne prawo własności lokalu mieszkalnego , a 31 lokali stanowi nadal własność spółdzielni mieszkaniowej (własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego). Proces uzyskiwania prawa własności przez chętnych został przez spółdzielnię wstrzymany w lutym bieżącego roku, po tym jak okazało się , iż uprawomocniona uchwała o oznaczeniu nieruchomości i określeniu poszczególnych udziałów w nieruchomości wspólnej posiadaczy własnościowych praw do lokali zawiera błędy.Błąd polegał na tym , iż inwentaryzacja budynku z 2004 roku została wykonana niestarannie i nie uwzględniała dodatkowych powierzchni mieszkalnych uzyskanych w latach 1999-2001 przez 3 mieszkańców bloku ze strychów ( za zgodą spółdzielni).
Nie wnikam w błędne rozliczenia finansowe spółdzielni mieszkaniowej wobec jej członków z w/w tytułu, bo spraw większego kalibru ma zarząd tej spółdzielni o wiele więcej w prokuraturze i sądzie. Ograniczam problem jedynie do załatwienie sprawy wyprostowania błędu popełnionego w czasie inwentaryzacji w roku 2004.
W roku 2007 została przeprowadzona uzupełniająca inwentaryzacja i w oparciu o tę dokumentację , zarząd spółdzielni w czerwcu b.r podjął uchwałę o sprostowaniu oczywistej pomyłki ( tak to zostało nazwane) dotyczącej określenia poszczególnych udziałów w nieruchomości wspólnej. Na spotkaniu z zarządem spółdzielni, właściciele mieszkań postanowili ten stan usankcjonować i złożyć przed notariuszem oświadczenie o zmianie udziału w nieruchomości wspólnej , w celu jak najszybszego uzyskania 51 % udziałów ( odblokowania uzyskania własności lokalu przez oczekujących) i skorzystania z dobrodziejstwa zapisu art. 24. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z liczby 19 właścicieli mieszkań , 18 właścicieli podpisało w kancelarii notarialnej zgodę na zmianę swojego udziału, a niestety 1 osoba odmówiła tej zgody. Osoba ta motywuje to tym , iż kiedyś chciała stryszek nad swoim mieszkaniem, a spółdzielnia nie wyraziła zgody , to teraz dlaczego ma zgadzać się dla innych. Notariusz uznał , iż musi być zgoda wszystkich, aby tę poprawkę przeprowadzić do końca.
Bardzo Pana proszę o doradztwo w tej sprawie, bo zarządowi spółdzielni nie zależy na tym , aby nam pomóc , bo powstanie kolejnej wspólnoty to ograniczenie dopływu środków finansowych, a nam z kolei zależy na czasie , bo znów jest kolejna podwyżka opłat eksploatacyjnych o 57 % wynikająca głównie z wysokich kosztów sądowych , egzekucyjnych i odsetek karnych spółdzielni jako osoby prawnej. Nie można również liczyć na jakąkolwiek współpracę z radą nadzorczą spółdzielni ( szczegóły na stronie www.zamorska.com).

Pytanie 285
Dodano: 06 stycznia 2008

Mój problem polega na tym, że w 2006 r. podpisałam umowę ze SM o wybudowanie mieszkania i ustanowienie własnościowego prawa do lokalu. Ponieważ zmieniło się Prawo Spółdzielcze SM przygotowuje nowe umowy (przyrzeczenie  własności) bo tamte straciły podobno ważność.
SM mówi, że musi sprzedać nam w tym roku prawo uzytkowania wieczystego gruntu po to abyśmy w nastepnym roku mogli nabyć grunt na własność ponownie od SM (SM mówi, że za rok uregulują kwestię gruntu na własność ).
Czy tłumaczenie SM jest prawdziwe i jest to w tej chwili jedyna droga aby podpisać z nami akty notarialne ( podobno dopiero w nastepnym roku). Czy chodzi o to aby wyciagnąć od nas dodatkowe pieniądze (za zakup prawa uzytkowania wieczystego) ?

Pytanie 284
Dodano: 06 stycznia 2008

Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa "Pasłęczanka" w Pasłęku w 2004r.w dwóch budynkach mieszkalnych nie posiadających instalacji c.o. i c.w.u., przeprowadziła ich modernizację, w wyniku której wyposażyła te budynki i zarazem znajdujące się w nich mieszkania w centralną dostawę ciepła i ciepłej wody.
O koszty z tym związane z rozbiciem na poszczególne budynki, została zwiększona wartość tych budynków, a rozliczenie tych kosztów nastąpiło na poszczególne mieszkania proporcjonalnie do ich powierzchni użytkowej.
O tak wyliczoną kwotę przypadającą na dane mieszkanie został zwiększony wkład (mieszkaniowy lub budowlany - stosownie do przysługującego prawa), a Spółdzielnia zażądała od członków jego uzupełnienia stosownie do ówcześnie obowiązujących przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Uwzględniając sytuację majątkową naszych członków,  Rada Nadzorcza podjęła uchwałę dopuszczając rozłożenie spłaty uzupełniającego wkładu w ratach, z końcowym terminem do 2010r.
Obecnie część członków z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 14.06.2007r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, kwestionuje obowiązek dalszej spłaty tej należności, domagając się jej umorzenia i odstąpienia od żądań Spółdzielni, wystosowanych do członków w związku  z wnioskami o przewłaszczenie przysługujących im praw do lokali, które będą wykonywane obecnie.
Oczekujemy na odpowiedź jak Spółdzielnia powinna postąpić w tej sytuacji:
- czy żądać uzupełnienia wkładu na dotychczasowych warunkach ?
- czy umorzyć niespłaconą dotychczas część należności, w takim przypadku w jaki sposób rozliczyć umorzenie ?
- czy też domagać się od członka spłaty nieuiszczonej na dzień zawarcia aktu notarialnego należności w innej formie ?

Pytanie 283
Dodano: 06 stycznia 2008

Jestem księgową w małej sp-ni mieszkaniowej, która powstała na bazie zakładowych mieszkań-darowizna od przedsiębiorstwa państwowego (66lokali)w 1992 a dokładnie to 31-12-1991r.
Około 60% lokatorów skorzystało z możliwości uzyskania spółdzielczych własnościowych praw do zajmowanych lokali na preferencyjnych warunkach(bonifikaty), pozostali wystąpili z wnioskami o przekształcenie na własnościowe prawo do zajmowanego lokalu po 1 sierpnia 2007.
Mam problem jak wyliczyć konieczne nakłady(co zaliczyć) i jak wyliczyć kaucje a raczej jak ja zrewaloryzować. Kaucje były wpłacane dla zakładu pracy od którego otrzymali mieszkania - zakład ten już nie istnieje.
Czym się kierować przy  wyliczaniu tej kaucji( nie możliwości ustalenia jaki to był procent do wartości danego lokalu).

Pytanie 282
Dodano: 06 stycznia 2008

W jaki sposób zaksięgować w spółdzielni mieszkaniowej przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu na prawo własności , nadmieniam że gmina udzieliła bonifikaty. Czy czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Pytanie 281
Dodano: 06 stycznia 2008

Spółdzielnia Mieszkaniowa posiada budynki nieodpłatnie przejęte w 1995 roku od zakładu pracy za wyjątkiem 1 zakupionego od Syndyka Masy Upadłości. Kaucje lokalowe zostały przekształcone na wkłady mieszkaniowe i budowlane. W związku z przenoszeniem praw lokatorskich i własnościowych w prawo odrębnej własności wg znowelizowanej ustawy o sm z dnia 14.06.2007 roku proszę o udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:
1) Jak należy ustalic wartość mieszkania przeniesionego na odrębną własność i wyksięgować ją z majątku Spółdzielni / wysokość wkładu mieszkaniowego była ustalana wg wartości budynku sprzed 1995 roku czyli 10% wartości przed przeszacowaniem, Spółdzielnia przejęła nieopłatnie budynki w grudniu 1995 r. wg wartości zwaloryzowanej zapisy 011WN-śr trwałe / 802MA- fundusz zasobowy/. Poprzednia księgowa w roku 2004 wyksięgowała prawo odrębnej własności z majątku Spółdzielni tylko wg wartosci ustalonego wkładu mieszkaniowego (konta 011/804 oraz  808/071) czy postąpiła poprawnie, jezeli nie jak skorygowac ten błąd? Czy księgowanie w następujący sposób jest prawidłowe: wartość budynku 100.000 zł (konta 011/802),  budynek   o pow. 1000m2, mieszkanie 50m2, wartość mieszkania (100.000:1.000)=100x50=5.000, wartość wkładu mieszkaniowego 500 zł (konto 804), umorzenie budynku 20.000 (konta 808/071), wyksięgowanie odrębnej własności: kwota 500 zł (konta 011/804), kwota 4.500 zł (konta 011/802),dotychczasowe umorzenie 20% tj. 1000 zł (konta 808/071) ?
2) Spółdzielnia nabyła w 1998 roku 1 budynek od Syndyka Masy Upadłości z wolnych środków obrotowych spółdzielni zgromadzonych na funduszu remontowym, przy przenoszeniu praw lokatorskich i wlasnościowych w prawo odrębnej własności Spółdzielnia wymaga wpłaty wartości nabycia budynku przypadjącej na dany lokal, czy wpłata ta jest dla spółdzielni pozostałym przychodem operacyjnym (jesli tak czy podlega opodatkowaniu), czy może nalezy ją odnieść na fundusz wolnych środków środków obrotowych spóldzielni zasilających fundusz remontowy skąd zostały wzięte środki na zakup tego budynku?
3) Spółdzielnia w listopadzie ma przeprowadzic przetragi 2 odzyskanych mieszkań, przetargi zostaną przeprowadzone zgodnie ze znowelizowaną ustawa o sm z 14.06.2007 roku, czy otrzymane z licytacji środki pienięzne są dla spółdzielni pozostałym przychodem operacyjnym /sprzedaż śr. trwałego/ i podlegaja podatkowi dochodowemu, w jaki sposób ustalic dochód ze zbycia tych mieszkań? Jeżeli nie to jaki fundusz mają zasilić otrzymane ze sprzedaży mieszkań srodki pienięzne? Czy sprzedaz takich mieszkań zasiedlonych przed 1 maja 2004 roku podlega VAT? Nadmieniam ze zarówno w jednym jak i w drugim przypadku brak jest osób uprawnionych którym przysługiwałby zwrot wartości rynkowej mieszkań, Spółdzielnia potrąci tylko zadłużenia na lokalach. Jedno z tych mieszkań miało lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, drugie własnościowe.
Proszę o radę jak prawidłowo ująć w księgach rachunkwoych te operacje. 

Pytanie 280
Dodano: 06 stycznia 2008

Zwracam sie do Państwa z pytaniem, jak ma postąpić spółdzielnia w sytuacji, gdy kilku jej pracowników jest człolnkami rady nadzorczej tej spółdzielni.
Czy ich mandaty wygasają automatycznie z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdz. mieszk., czy ma ich odwołać Walne Zgromadzenie z powołaniem się na ustawę.
Kiedy należy zgłosić wykreślenie ich z rejestru spółdzielni prowadzonego w KRS i co stanowi podstawę: czy sama treść ustawy o wygaśnięciu mandatu w związku z pozostawaiem w stosunku pracy ze spółdzielnią, czy też w/w wymieniona uchwała WZ.

Pytanie 279
Dodano: 06 stycznia 2008

W związku z moim małym doświadczeniem (2 m-ce) w "spółdzielczości" proszę o pomoc w interpretacji pewnych zdarzeń gospodarczych. Spółdzielnia posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego z tymczasowym przeznaczeniem na biuro spółdzielni. Lokal pokryty był z wkładów budowlanych mieszkańców w 2003r. Spółdzielnia buduje nowy lokal i w związku z tym ogłosiła przetarg na stary lokal. Z członkiem, który wygrał przetarg zostanie podpisana umowa budowlana i aktem notarialnym ustanowione zostanie prawo odrębnej własności. Akt notarialny zostanie podpisany w styczniu 2008 ponieważ w tym okresie skorzystamy ze zwolniena podatku VAT od towarów używanych. Gdyby nabywca wpłacił przedpłątę w roku 2007 na lokal spółdzielnia opodatkuję tą transakcję stawką 22%, a w roku 2008 dokona stosownej korekty podatku VAT. Czy działanie spółdzielni jest prawidłowe?
Moje drugie pytanie może okazać się banalne, ale nie rozumiem pewnych sformułowań zawartych w Ustawie o Spółdzielniach Mieszkaniowych. Czy można dokonać przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność na nowego nabywcę czy jest to już ustanowienie własności odrębnej. Jaka jest różnica miedzy ustanawianiem praw, a przenoszeniem?

Pytanie 278
Dodano: 06 stycznia 2008

Spółdzielnia  mieszkaniowa prywatyzuje lokale mieszkalne, w bloku, w którym mieszkam na podstawie uchwały zarządu podjętej w maju 2005r.
Zapis w uchwale odnośnie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym nie obejmuje pomieszczeń przynależnych do lokali mieszkalnych (piwnice), którą to powierzchnię pominięto na podstawie uchwały zebrania przedstawicieli członków SM, podjętej rzekomo w roku 2001.
Uchwałę w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w przedmiotowym budynku zarząd spółdzielni podjął w maju 2005r., gdy Spółdzielnia nie była jeszcze właścicielem tylko użytkownikiem działki gruntu.
Aneks zmieniający uchwałę w zakresie określenia własności gruntu pod budynkiem wprowadzono z dniem 31.01.2007r..
Informacja o podjęciu uchwały wraz z wyciągiem  z załączników do tej uchwały została doręczona lokatorom w kwietniu 2007r. /przed nowelizacją ustawy/ Wszelkie odwołania są więc poza dyskusją.
Taki jest stan faktyczny.
Należałoby zadać sobie pytanie na ile reprezentatywne jest stanowisko przedstawicieli członków w podjętej przed 6 laty uchwale , dzisiaj, kiedy znacząca część tych przedstawicieli już nie jest członkami spółdzielni, gdyż wybudowali własne domy we własnym zakresie.  Uważam, że do wniosków o wyodrębnienie lokali mieszkalnych, złożonych po dacie wejścia w życie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwała władz spółdzielni w brzmieniu dotychczasowym nie powinna być stosowana, ponieważ w mojej ocenie pozostaje w sprzeczności z obowiązującym stanem prawnym -art.42.ust.3,pkt2 znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych /Dz. U. z 2007r. nr125;poz.873/. Jednakże niektóre tzw. autorytety w tej dziedzinie utrzymują, że jest poprawne odnoszenie się do uchwały zarządu skoro ustawodawca  nie stwierdził, że straciła moc.
Ale również nie stwierdził że nadal należy zgodnie z nią postępować. Nadrzędnym aktem prawnym jest przecież ustawa, natomiast uchwała zarządu spółdzielni z racji swojej podrzędności powinna być aktualizowana.
Wyjaśnienie kwestii własności piwnicy jest dla mnie istotne z kilku powodów.
Jednym z nich jest zamiar sprzedaży mieszkania. Postanowiłam, że w ten sposób uwolnię się wreszcie od zarządu tej spółdzielni?
Zainteresowanie problemem piwnic ze strony mieszkańców jest znikome, niewielu myśli o wyodrębnieniu mieszkania, znacząca część ciągle spłaca kredyty i ma też inne zadłużenia, inni widocznie przywykli do wiodącej roli spółdzielni i jest im z tym dobrze. W takiej sytuacji jakiekolwiek zmiany w systemie zarządzania dotychczasowym mieniem spółdzielczym są raczej niemożliwe.
Tak więc akt notarialny, określający w sposób precyzyjny przedmiot własności podlegający sprzedaży będzie również ważny dla potencjalnego nabywcy.
Nie znam szczegółowych uprawnień co do użytkowania powierzchni wspólnych - chciałabym uniknąć problemów. Przede wszystkim uważam, że nie ma powodu abym rezygnowała z prawa posiadania piwnicy, która użytkuję od początku zasiedlenia tj od roku 1990 w nowowybudowanym wówczas bloku, gdzie otrzymałam mieszkanie na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa. Byliśmy poza tym obciążeni znaczną kwotą dopłaty po rozliczeniu inwestycji, niezależnie od  pierwotnego wkładu mieszkaniowego. Następnie wieloletnia spłata kredytu i horrendalnych odsetek.
Domniemanie moje jest takie, że jak zwykle chodzi o wpływy albo o pieniądze, albo i jedno i drugie. Prawdopodobnie nie rozliczono szczegółowo wszystkich kosztów tej inwestycji w kwestii obciążeń i udziałów poszczególnych lokatorów i stąd "wrzucenie tych piwnic do wspólnego worka. Tylko dlaczego ja mam ciągle pozostawać na pozycji poszkodowanego w wyniku zaniedbania spółdzielni czy też zamierzonego zaniechania działań przez spółdzielnię. Lista tego rodzaju dokonań spółdzielni jest długa i nie będę teraz wyliczać.
I co w takiej sytuacji powinnam uczynić.

Pytanie 277
Dodano: 06 stycznia 2008

Dziękujemy za udzielenie odpowiedzi na pytanie nr 242 dotyczące zapisów księgowych umorzenia części pożyczki z WFOŚiGW .
Mamy natomiast wątpliwość jak podatkowo traktować koszty finansowe z tytułu płaconych odsetek od pożyczki oraz koszty i przychody operacyjne w wysokości umorzonej części pożyczki .
Czy będą to koszty i przychody z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi ?