Forum

Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Pytanie 232
Dodano: 21 września 2007

W nawiązaniu do pytania nr 38 (w zestawie dot. spółdzielni mieszkaniowych) o ponoszeniu opłat za dźwigi, zwracam się z prośbą o ew. przytoczenie Orzecznictwa Sądów Powszechnych w tym zakresie.
Spółdzielnia nasza od 01.01.2007 r. zmieniła zasady rozliczania kosztów utrzymania dźwigów i ustalania opłaty za ich eksploatację, które obecnie rozliczane są proporcjonanie do powierzchni użytkowej lokali i obciążają wszystkich mieszkańców (w tym właścicieli lokali oraz członków spółdzieln) w danej nieruchomości. Dotychczas z opłat tych zwolnione były osoby zamieszkałe na parterze, natomiast osoby zamieszkłe na I piętrze wnosiły 50% stawki obowiązujacej dla lokali na wyższych kondygnacjach. Wprowadzenie ww. zmian poprzedzone zostało zmianą odpowiedniego regulaminu. Obecnie mieszkańcy z parteru złożyli protest w sprawie partycypowania w kosztach utrzymania dzwigów.
Zwróciliśmy się w tej sprawie do Związku Rewizyjnego w Warszawie - z rozmów telefonicznych wynika, że opinia pójdzie w tym kierunku, iż osoby zamieszkałe na parterze nie powinny ponosić kosztów utrzymnia dźwigu - skoro z niego nie korzystają.
Ponieważ odpowiedź w pytaniu nr 38 jest zbieżna z naszym stanowiskiem, Orzeczenia Sądów w tym zakresie byłyby argumentem do obrony prezentowanego stanowiska w tej sprawie.

Pytanie 231
Dodano: 29 lipca 2007

Posiadam mieszkanie spółdzielcze własnościowe z odrębna własnością i wszelkie podatki z tytułu gruntu i nieruchomości opłacam co roku w kasie Urzędu Miejskiego,ale niedawno otrzymałem zawiadomienie o zmianie wysokości opłat za mieszkanie z tytułu podatku za lokalne mienie Spółdzielni w związku z tym podniesiono mi opłate o kwotę 5,14zł. tłumacząc że muszę dodatkowo jeszcze płacić za użytkowanie wieczyste gruntów dot.mienia Spółdzielni tj.tereny zielone ,drogi itd.Czy to jest prawnie.

Pytanie 230
Dodano: 29 lipca 2007

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej zlecił podmiotowi zewnętrznemu wymianę na nowe wszystkich wodomierzy lokalowych w naszym budynku mieszkalnym.
Kosztami zakupu nowych wodomierzy lokalowych spółdzielnia chce obciążyć użytkowników poszczególnych lokali mieszkalnych.
Nadmieniamy, że wszystkie lokale w tym budynku są to tzw. mieszkania spółdzielcze (własnościowe lub lokatorskie).
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej z dnia 2 kwietnia 2004 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych (Dz. U. Nr 77, poz. 730) okres ważności cech legalizacji wodomierzy do wody zimnej, ciepłej i gorącej o nominalnym strumieniu objętości nie większym niż 500 m3/h wynosi 5 lat.
Wodomierze lokalowe w naszym budynku zostały zainstalowane na początku 2002r. i w związku z tym dobiega końca okres ważności cech legalizacji tych wodomierzy.
Jeżeli wskazanie wodomierza jest podstawą do rozliczeń, wodomierz powinien mieć ważną i nienaruszoną cechę legalizacyjną.
Natomiast zgodnie z § 30 ust. 1 i § 33 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836), w przypadku gdy instalacja ciepłej wody użytkowej i instalacja wodociągowa zostały wyposażone w wodomierze służące do rozliczeń zużycia tej wody w lokalach, właściciel tych urządzeń powinien zapewnić okresową ich legalizację.
Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie czy wodomierze lokalowe są zaliczane do części wspólnej budynku.
Niewątpliwie nieruchomość wspólną stanowi grunt związany z budynkiem oraz części budynku i pomieszczenia przeznaczone do użytku więcej niż jednego właściciela lokalu.
Naszym zdaniem instalacja wodociągowa - od przyłącza do budynku, włącznie z wodomierzami i zaworami w lokalach (odcinających lokale od pionów wodnych) powinna stanowić nieruchomość wspólną.
W związku z powyższym uważamy, że wymiana czy legalizacja wtórna wodomierzy powinna być finansowana z funduszu remontowego, a nie odrębnie przez użytkowników lokali mieszkalnych.
Optymalnym rozwiązaniem jest zlecenie czynności legalizacyjnych wyspecjalizowanej firmie, gdyż pozostawienie obowiązku legalizacji wodomierzy lokalowych użytkownikom lokali mogło by spowodować niepotrzebne komplikacje w rozliczaniu zużycia wody.
Czy wodomierze lokalowe mogą być zaliczone do części wspólnej budynku?
Czy wymiana lub legalizacja wtórna mogą być finansowane z funduszu remontowego?
Czy w przedstawionym stanie faktycznym zarząd spółdzielni może żądać od użytkowników lokali spółdzielczych w naszym budynku ponoszenia dodatkowych kosztów zakupu nowych wodomierzy lokalowych?

Pytanie 229
Dodano: 29 lipca 2007

Czy po 1 stycznia 2008 roku przekształcenie spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu w odrębna własność będzie opodatkowane stawka 22%? Ustanowienie tych praw i zasiedlenie budynków nastąpiło przed 1 maja 2004 roku.

Pytanie 228
Dodano: 29 lipca 2007

Proszę o odpowiedź w następującej sprawie: Spóldzielnia posiada bardzo duzą nadwyżkę kosztów nad przychodami z lat poprzednich. Jakie SA sposoby jej zlikwidowania, podniesienie bieżących opłat pokrywających ta nadwyżkę powodowałoby bardzo duże podwyżki czynszu?. Czy możliwe jest podjęcie decyzji o niewykonywaniu remontów i przeznaczenie środków z funduszu remontowego na jej zmniejszenie? Tego domaga się Rada Nadzorcza spółdzielni.

Pytanie 227
Dodano: 29 lipca 2007

Uprzejmie proszę o pomoc w sprawie opłat za windę, których SM "Ogniwo" w Łodzi zażądała również od lokatorów mieszkających na parterze.
Odwoływaliśmy się od tej decyzji przedstawiając odpowiednie argumenty i podkreślając, że automatyczne zastosowanie zasady równego podziału kosztów eksploatacji dźwigu okazuje się niesprawiedliwe i nielogiczne jeśli uwzględnić realne różnice między lokatorami w proporcji wygód i obciążeń płynących z działania tego urządzenia.
W odpowiedzi otrzymaliśmy wyjaśnienie, w którym Zarząd, nie podejmując merytorycznej dyskusji, odwołuje się do zewnętrznych, legislacyjnych ustaleń i traktuje sprawę jako ostatecznie ustaloną. Możemy tam przeczytać,że :"Pod pojęciem nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 3 ust.2 z dn.24 czerwca 1994 r. o własności lokali należy rozumieć grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Dźwig osobowy jest zaliczany do urządzeń służących wszystkim mieszkańcom niezależnie od położenia lokalu, który zajmują."
Lokale w budynkach, o które chodzi nie mają charakteru własności wieczystej. To, że dźwig osobowy jest urządzniem służącym mieszkańcom zależnie od położenia lokalu, który zajmują, to jest fakt. Wydaje się jakby usiłowano odwrócić fakt mocą jakiejś decyzji, by następnie czerpać z tego finansowe korzyści. Inne Spółdzielnie takich ustaleń nie podjęły, co wskazuje, że bardziej mogą się kierować zdrowym rozsądkiem.Czy można coś z tym zrobić?

Pytanie 226
Dodano: 29 lipca 2007

Zwracam się do Pana o udzielenie odpowiedzi na temat czy spłata odsetek od kredytu zaciągniętego w BGK jest kosztem związanym z dziłalnością mieszkaniową , zwolnioną z podatku dochodowego.

Pytanie 225
Dodano: 29 lipca 2007

Po wprowadzeniu zmian w podatku dochodowym od osób prawnych mam pytanie dotyczące zapisu tego podatku w rachunku zysku i strat. Jak wiadomo część opodatkowanych dochodów Spółdzielni to zarówno odsetki z lokat i dochody z lokali użytkowych. W rachunku zysków i strat jest tylko jedna pozycja do zapisu podatku dochodowego i czytając rachunek zysków i strat taki zapis jest niewarygodny bo wygląda tak , jakby obciązany był całym podatkiem wynik na pozostałej działalności Spółdzielni , ten który ustalany jest na podstawie przychodów i kosztów finansowych i przychodów i kosztów operacyjnych . A skoro Spółdzielnia prowadzi bezwynikowa działalność to w której części rachunku zysków i strat umieścić dochody z lokali użytkowych i najmu i nałożony na te dochody podatek?

Pytanie 224
Dodano: 29 lipca 2007

Czy nadwyżka przychodów nad kosztami z roku 2006 , która zwiększa przychody roku 2007 jest opodatkowana podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Pytanie 223
Dodano: 29 lipca 2007

Zwracam się z prośbą o podpowiedź, jak poprawnie powinnam zaksięgować następujące zdarzenia gospodarcze.
Krynicka SM w drodze przetargu ustanowiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, który nadal jest własnością spółdzielni. Nabywcy wystawiono 2 Fvat:
1-za zaliczkę na zakup tego prawa (w wys. 5000 brutto-VAT 22%),
2-za zakup prawa do własności lokalu (w wys. 80967,30-VAT 22%).
Nurtująca w tej sprawie jest dla mnie kwestia VAT-u (czy będzie to działalność zwolniona czy można odliczyć VAT), a także CIT.