Forum

Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Pytanie 266
Dodano: 21 września 2007

Reprezentuję Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej . Uczestniczę w Pańskich szkoleniach. Mamy problem z prawidłowym zakwalifikowaniem środków, które możemy uzyskać z przetargu ogłoszonego na zaadoptowane 3 mieszkania z pomieszczeń wspólnych w budynku mieszkalnym wybudowanym przed rokiem 1990. Koszt adaptacji tych pomieszczeń wynosi ok.120 tys.zł. Czy różnica pomiędzy poniesionymi kosztami a ceną uzyskaną z przetargu ( cena wyjściowa wycena rzeczoznawcy) możemy zaksięgować na fundusz remontowy ?, czy jako uzysk Spółdzielni i wtedy pozostałe przychody - opodatkowane podatkiem dochodowym 19% i dopiero po zatwierdzeniu Walnego Zgromadzenia na fundusz remontowy danej nieruchomości. Ustanowienie prawa odrębnej własności na zaadoptowane mieszkania opodatkujemy 7% VAT jako nowo oddane do użytku.

Pytanie 265
Dodano: 21 września 2007

Do 28 kwietnia 2005r. zasady rozliczenia z tytułu przekształceń lokatorskich praw do lokali mieszkalnych na własnościowe prawa do tych lokali określał w naszej Spółdzielni Statut. Treść zapisów statutowych stanowiła, że jeżeli przed podpisaniem umowy o przekształcenie prawa do lokalu członek wpłaci 25% różnicy między wymaganym wkładem budowlanym a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym, pozostałą część płatności zawiesza się na pięć lat. Po upływie okresu zawieszenia kwota ta podlega umorzeniu.
Jednak zawieszona płatność, o której mowa wyżej staje się natychmiast wymagalna, jeżeli przed upływem okresu zawieszenia członek:
1/ zbędzie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
2/ złoży wniosek o przeniesienie własności lokalu.
Art.11 ust.4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych został uznany za niezgodny z art.2 i art. 64 ust.2 Konstytucji RP wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dn.20.04.2005 r. /Dz.U.72 z 2005 r. poz.643. Zgodnie z tym wyrokiem w/w przepis stracił moc z dniem 28.04.2005r.
Do dnia 21.07.2005 r. w ustawie nie było określonych zasad przekształceń, a od 22.07.2005 r. obowiązywała jednolita 50 % wysokość bonifikaty zgodnie z art.11 ust.1 pkt.5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nasze pytanie brzmi:
Czy zapis art.6 ust.1 noweli do ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oznacza zwolnienie członków Spółdzielni, którzy dokonali przekształcenia na warunkach zapisów statutowych obowiązujących do 28.04.2005r., z obowiązku zwrotu 75% bonifikaty w przypadkach zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub złożenia wniosku o przeniesienie lokalu w odrębną własność przed upływem 5 lat od daty zawarcia?

Pytanie 264
Dodano: 21 września 2007

Proszę o pomoc w interpretacji przepisów ustawy. Złożyłam w zeszłym roku pismo o wykup mieszkania lokatorskiego. Spółdzielnia się zgodziła, wyliczyła kwotę minus wkład oraz dała 25% bonifikaty. Spłacam to w ratach miesięcznych. Po wejściu w życie nowelizacji ustawy wyczytałam, że jeśli spłacam jeszcze raty w związku z wykupem to resztę rat uważa się za nienależne. "Jeżeli członek spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w związku z przekształceniem po dniu 23 kwietnia 2001 r. tego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w związku z nabyciem po tym dniu własności tego lokalu, nie dokonał całkowitej spłaty należnej spódzielni z tego tytułu, to z dniem wejścia w życie niniejszej ustawy niespłaconą kwotę umarza się jako nienależną, jeżeli dokonana spłata pokrywa całkowite koszty budowy lokalu". Tak mówi ustawa, ale nie moja Spółdzielnia!!!Na moje pismo dostałam odmowną odpowiedź: przepisu nie stosuje się do przekształceń skutecznie już dokonanych. Moim zdaniem to w tym przepisie nie ma wyjątków, ale nie wiem co mam dalej zrobić.

Pytanie 263
Dodano: 21 września 2007

Jestem księgową w Spółdzielni Mieszkaniowej w Tucholi Żarskiej, która zarządza budynkami po byłym PGR.W związku ze zmianą przepisów, które obowiązują w spółdzielniach mieszkaniowych, od sierpnia, przychody i koszty należy rozbić na poszczególne budynki osobno. Czy istnieje już plan kont lub przeksięgowania, które ułatwiłyby prowadzenie księgowości zgodnie z nowymi przepisami? Nasz dotychczasowy plan kont zaczerpnięty został z Pańskiej książki "Centrum informacji i wydawnictw. Inwestprojekt. Zakładowy plan kont spółdzielni mieszkaniowej, Łódź 2001.". Czy mógłby nam Pan poradzić jakiś prosty sposób rozbicia przychodów i kosztów na poszczególne bloki z osobna? W jaki sposób dokonać przeksięgowań bądź jakie konta wprowadzić, żeby te budynki mogły być oddzielne rozliczane?

Pytanie 262
Dodano: 21 września 2007

Spółdzielnia miała 50 lokali mieszkalnych, 50 członków do czerwca 2006 roku. Obecnie pozostało 49 członków z których jeden jest odrębnym właścicielem lokalu, jeden posiadaczem spółdzielczego prawa do lokalu i 47 członków posiadających własnościowe prawo do lokalu ja już nie jestem członkiem spółdzielni.
Zwracam się z prośbą o udzielenie porady w zakresie zapisu do umowy o zarząd nieruchomością wspólną. W listopadzie 2005 została spisana Aktem notarialnym Umowa przeniesienia oraz Umowa ustanowienia odrębnej własności mojego lokalu natomiast w styczniu 2006 drugiego lokalu. W lutym 2006 podpisałem z zarządem umowę o zarząd nieruchomością wspólną. §3/3 tej umowy zawierał zapis:
3. Opłaty na poczet w/w kosztów będą ustalane zaliczkowo każdorazowo przy uwzględnieniu kosztów z poprzedniego roku i podlegać będą rozliczeniu zgodnie z zasadami obowiązującymi w Spółdzielni.
W związku z brakiem reakcji na moje uwagi dotyczące zawyżonych kosztów, brakiem wyjaśnień ze strony zarządu jakie opłaty wchodzą w zakres poszczególnych składników i odmowę dostępu do przeglądania dokumentacji robót remontowych w czerwcu wypowiedziałem członkostwo w spółdzielni i zawartą umowę o zarząd nieruchomością wspólną. Od lipca 2006r jestem odrębnym właścicielem nie będącym członkiem spółdzielni. Zażądałem podpisania nowej umowy o zarząd nieruchomością wspólną a szczególnie zmiany zapisu w/w §3/3 żądając dokonania zapisu niżej wymienionego:
3. Zaliczki na poczet w/w kosztów będą ustalane każdorazowo przy uwzględnieniu kosztów z poprzedniego roku zgodnie z art 4 ust 4 a podlegać będą rozliczeniu zgodnym z zasadami wynikającymi z postanowień art. 27 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000r. o Spółdzielniach Mieszkaniowych w terminie do 31 marca roku następnego po roku obrachunkowym.
Jestem prenumeratorem miesięczników Mieszkanie i Wspólnota oraz Administrator. W marcu 2006 ukazał się w miesięczniku Mieszkanie i Wspólnota artykuł ,,Właściciele nie chcą być w spółdzielni" który był dla mnie wskazaniem żeby takiej zmiany wymagać od zarządu. Po trwającej do grudnia wymianie opinii i odmowie zarządu do dokonania tego zapisu do umowy zarząd powołał się na art.27/2 sugerując mi że nie musi jej w ogóle sporządzać jednocześnie podał propozycje że ewentualny zapis może mieć brzmienie:
wersja z sierpnia którą odrzuciłem
3. Opłaty na poczet w/w kosztów będą ustalane zaliczkowo każdorazowo przy uwzględnieniu kosztów z poprzedniego roku i podlegać będą rozliczeniu zgodnie z zasadami obowiązującymi w Spółdzielni w terminie do 31 marca roku następnego po roku obrachunkowym, przy uwzględnieniu normy art.6 ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych, stanowiącym, że różnica między kosztami a przychodami mieszkaniowymi spółdzielni zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym.
po wymianie pism wersja z listopada
3. Opłaty na poczet w/w kosztów będą ustalane zaliczkowo każdorazowo przy uwzględnieniu kosztów z poprzedniego roku i podlegać będą rozliczeniu zgodnie z zasadami wynikającymi z postanowień art.4 ust 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r o Spółdzielniach mieszkaniowych w terminie do 31 marca roku następnego po roku obrachunkowym.
Tych propozycji nie przyjąłem ze względu na brak zapisu odnoszącego się do art 27 ust 1 i umowa nie została podpisana. W związku z wykrytym nadużyciem w kosztach remontowych dachu w kwietniu 2007 poinformowałem zarząd o wstrzymaniu wpłat zaliczek na FR a jednocześnie zobowiązałem się do ponoszenia kosztów po wezwaniu spółdzielni oraz wpłat na RN i wykup ziemi(zarząd poinformował że po wykupie będzie własnością spółdzielni, a mój udział zapisany do KW obejmuje działki pod budynkiem już będące w wieczystym użytkowaniu). W lipcu 2007 ukazał się w miesięczniku Mieszkanie i wspólnota artykuł Odrębna własność w spółdzielni ,,Rozliczenia jak we wspólnocie". Po jego przeczytaniu w sierpniu br. ponownie wystąpiłem z żądaniem podpisania umowy o zarząd i wyznaczenie kosztów zarządu oraz dokonanie zapisu do umowy o zobowiązaniu do zapłaty kosztów remontowych po rozliczeniu danej roboty - do chwili obecnej ze strony spółdzielni nie podjęto tematu.Zaznaczam że zarówno w 2006 jak i w 2007 roku jako odrębni właściciele nie zostaliśmy zaproszeni do zarządu celem odbycia zebrania na którym odnieślibyśmy się jako współwłaściciele nieruchomości tak do zatwierdzenia czy przyjęcia planu jak i sprawozdania z zarządu. nieruchomością wspólną. Zarząd wręczając poprzez gospodarza rozliczenie uważa że z jego strony zostały wypełnione zobowiązania wobec odrębnych właścicieli wynikające z sprawy rozliczenia roku poprzedniego. Na zwrócone uwagi w kwietniu o wykrytych błędach i żądanie doręczenia nowego rozliczenia do dnia dzisiejszego nie wypełnił tego żądania. Jako odrębny właściciel również nie zostałem zaproszony na WZC w czerwcu 2007 a na dodatek kiedy chciałem zająć głos na temat nadużyć podczas robót remontowych na dachu nie udzielono mi głosu. Tym samym zarząd poprzez odmowę udostępnienia jakichkolwiek dokumentów jak i informacji przedłuża procedury które powinny odbywać się w terminie miesięcznym do kilkumiesięcznych.Obecnie zgłosiłem do prokuratury działanie na szkodę właścicieli i członków spółdzielni - wstępnie podjęte zostało dochodzenie o przestępstwo z art 271kk. ale to nie rozwiązuje spraw które po artykułach zamieszczonych w miesięczniku nie mogą być poprzez takie działanie wdrożone. Rozważam rozpoczęcie sprawy sądowej przeciwko spółdzielni ale wiadomo że na to potrzeba pieniędzy.
Od miesiąca września 2006 nie mogę doprosić się przedłożenia wszystkich kosztów jakie są ponoszone w poszczególnych składnikach opłat. Zarząd przedstawia je ogólnie jako jedna kwota a ja domagam się wykazania jakie koszty wchodzą w poszczególne kwoty. Moim zdaniem niektóre koszty nie muszę płacić jako odrębny właściciel gdyż służą tylko spółdzielni a szczególnie zarządowi i radzie. W załączniku przesyłam naliczenia opłat jakie otrzymałem w miesiącu sierpniu 2006 oraz marcu 2007. Zaznaczam również że zażądałem zmiany w doręczonym rozliczeniu zapisiu opłaty na zaliczki lecz nie odnosi to skutku.
Obecnie zarząd wprowadził nowy program ,,słonie" i zaprzestał przedstawiania kosztów w tej formie więc podam tylko wyszczególnione w informacji z marca br roczne składniki ogólne:
1. materiały biurowe - 1600
2. środki czystości - 700
3. znaczki pocztowe - 1500
4. pozostałe materiały - 400
5. energia elektryczna - 1800
6. prowizje bankowe - 2200
7. drobne roboty konserwacyjne - 400
8. konserwacje domofonów -250
9. usługi porządkowe - 11700
10. usługi prawne - 6000
11. usługi informatyczne - 800
12. Usługi pocz-telekom - 1000
13. usługi kominiarskie - 1850
14. przeglądy gazowe - 1900
15. przeglądy inst. elektr. - 500
16. przeglądy budowlane - 1250
17. wynagrodzenia - 28080
18. umowy zlecenia i dzieła - 800
19. rada diety - 2637
20. ZUS - 5071
21. FP+FSG - 730
22. świadczenia urlopowe - 1050
23. badania lekarskie + BHP - 150
24. pozostałe świadczenia -
25. ubezpieczenia majątkowe - 1800
26. reprezentacja i reklama - 100
27. lustracja - 1250
28. opłaty skarbowe -
29. pozostałe opłaty -
30. delegacje -
poza wymienionymi osobno naliczane:
- woda i kanalizacja -50800
- CO zmienna - 66620
- AZART - 3100
- wywóz nieczystości - 11060
- podatek nieruch. - 10675
- wieczyste użytkowanie - 1555
- rozliczenie wody ISTA - 2392
- fundusz remontowy- 60200
- wykup ziemi - 7720
Byłbym wdzięczny gdyby mógł mi Pan podpowiedzieć które z opłat będących zależnymi od spółdzielni mogę negocjować i nie płacić gdyż nie są związane z eksploatacją. Prawo spółdzielcze jak i ustawa o spółdzielniach jest w tym zakresie tak nieprecyzyjna że trudno z tego rozszyfrować dla nie znających bardzo dobrze zasad a spółdzielnie mając do dyspozycji prawników nadużywają moim zdaniem tę niewiedzę członków jak i właścicieli.
Moim zdaniem to pozycje: 3, 4, 7, 10, 11, 18, 19, 20-24, 26, 27, 28-30. Niektóre z nich są moim zdaniem podwójne naliczane ale zarząd odmawia jak wspomniałem wyżej dokładnego wykazania kosztów. Dla przykładu podam że wielokrotnie będąc w piwnicy ( znajduje się też siedziba - biuro spółdzielni) w godzinach późno wieczornych odbywały się rozmowy telefoniczne (prywatne) więc i koszty sa powiększone, rada diety - rada spotyka się raz w miesiącu a efektem tej pracy to zawyżane koszty wszystkich robót wykonanych na przełomie 2002/2007 oraz brak nadzoru i kontroli zarządu, lustracja sam zgłosiłem lustratorowi nadużycie na remoncie dachu w wysokości do 40000zł oraz innych zawyżonych kosztów i stosunkach pomiędzy spółdzielnią a odrębnymi właścicielami - efekt brak jakiegokolwiek zapisu tak w wnioskach jak i protokole po lustracyjnym. Na szczęście tego tematu nie potraktowała prokuratura w ten sam sposób i rozpoczęła dochodzenie o przestępstwo z art271kk a nie wyklucza że dojdą następne.Wynagrodzenie prawnika np - po każdej odmowie żądam opinii prawnej - niestety nie otrzymuję nawet pod pismem akceptacji takiego postępowania poprzez złożenie jego podpisu. Moim zdaniem płacę za coś co mnie przynosi tylko straty i nerwy a nie korzyści. Przecież każdorazowa sprawa w sądzie jest po wygraniu obciążeniem dla przegrywającego i koszty są zwracane więc z jakiej racji ja mam płacić na coś co mnie osobiście nic nie daje a tylko powoduje straty w portfelu.

Pytanie 261
Dodano: 21 września 2007

Jestem księgową w niedużej sp-ni w Warszawie, wszystkie lokale są zasiedlone w 1962 r w trybie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wkład jednego lokalu służbowego, dla dozorcy, członkowie pokryli solidarnie w swoich wkładach budowlanych.
W 2006 r. Walne Zgromadzenie zadecydowało i podjęło stosowną uchwałę, że po przejściu na emeryturę i opuszczeniu lokalu przez dozorcę lokal będzie wystawiony na przetarg a uzyskane po ustanowieniu własnościowego prawa do w/w mieszkania środki będą przeznaczone na modernizację balkonów wszystkich lokali.
Problem pojawia się w związku ze znowelizowaną ustawą.
Czy można ustanowić własnościowe prawo do tego lokalu?
Czy musi być ustanowiona odrębna własność? Jest to kłopotliwe, bo do tej pory żaden z członków nie wystąpił z wnioskiem o wydzielenie odrębnej własności. Sp-nia wystąpiła o scalenie dwóch działek, które mają nr-y KW i są w użytk.wieczystym, przygotowuje odpowiednią uchwałę , ale ta procedura rozciąga się w czasie .
Czy jest możliwość ustanowienia własnościowego prawa do opisywanego lokalu, do czasu kiedy będzie możliwe wyodrębnienie lokalu?
Jest to istotne ponieważ lokal jest pusty , dokonano przygotowań do przetargu i podjęto już działania dotyczące zaplanowanej modernizacji, a obecnie wydłuża się czas uzyskania na to środków.

Pytanie 260
Dodano: 21 września 2007

W przypadku podziału osiedli na tzw. "nieruchomości" jak będzie rozliczany jeden budynek usytuowany przez zarząd jako "nieruchomość II" w przypadku gdy parter tego budynku zajmują lokale użytkowe (sklepy), w podziemiach są wolnostojące miejsca postojowe, są zamontowane reklamy i anteny - przynoszące wcale nie mały przychód (zysk) dla s-ni?
Czy taki podział (na "nieruchoimości") będzie oznaczał, że ten budynek (nieruchomość II) będzie rozliczany tylko z kosztów a z faktycznych przychodów nie? czy przychody (zyski) z tzw. wynajmowanej cz. użytkowej dalej będzie zgarniać s-nia i dotować pozostałe budynki w s-ni??
Wyjaśniam, że ten akurat budynek budowany był przez mieszkańców tego budynku i za ich pieniądze (m.innymi każdy musiał odpracować odpowiednią ilość godzin na tej budowie) i już jako gotowy został dołączony do s-ni, która długimi latami czerpała (i czerpie) z niego zyski, a budynek popada w ruinę.......(przykład: od zasiedlenia - klatki schodowe (poza parterem) nie były malowane, ślusarka okienna przerdzewiała itp.). Czy obowiązek rozliczania budynkami kosztów i przychodów w tej s-ni nie obowiązuje?
Na pytanie o przedstawienie podstawy prawnej takiego rozumowania (podziału s-ni na kilka "nieruchomości") usłyszałam - pozwala na to ustawa!!!!! Czy tak jest naprawdę??? Czy dalej można ponosić tylko koszty a zyski zgarnie kto inny????

Pytanie 259
Dodano: 21 września 2007

Korzystając z Pana uprzejmości w udzielaniu odpowiedzi na wątpliwości spółdzielców proszę również i mnie wyjaśnić moje wątpliwości:
1. Czy w chwili obecnej, pod rządami ustawy o sm, zarząd s-ni może (przy pomocy uległej RN) nie dkonywać rozliczeń poszczególnych budynków s-ni lecz skomasować je w nazwane przez zarząd "nieruchomości" i oznaczyć je od I do VI (w jednej "nieruchomości" usytował jeden budynek, w innej kilka, a w jeszcze innej tylko 1 użytkowy) stosując jednakowe wyliczenia comiesięcznych opłat (wszelkich) wnoszonych przez zamieszkujących w tych "nieruchomościach ?Czy Zarząd może w ten sposób ominąć rozliczenia w każdego budynku (nieruchomości) indywidualnie i przedstawić faktyczne koszty jego utrzymania?
Wyjaśniam, że:
- s-nia (tylko eksploatacyjna) składa się z 3 Osiedli (ok 2500 członków) w których znajdują się tylko lokale o własnościowym i lokatorskim (niewiele) prawie do lokalu i zajmują je członkowie s-ni, osoby nie będące członkami s-ni posiadający wł.pr.do lok. oraz najemcy (np. gospodarze);
- każdy budynek jest nieruchomością samodzielną i posiada swoje drogi dojazdowe (poza jednym, oddalonym od reszty osiedli);
- comiesięczne opłaty (np.eksploatacyjne i remontowe) wyliczane są jednakową stawką w całej s-ni (czyli jedni płacą za drugich) ;
- s-nia jest dopiero w trakcie (wczesny etap) akcji uwłaszczeniowej i nie wszystkie budynki uzyskały tzw. samodzielność lokali, a stosowne uchwały zostały oprotestowane (np. z powodu projektu włączenia do lokali mieszkalnych zabudów (nielegalnych) ogólno dostępnych korytarzy).
2. Skoro wszystkie bydynki (nieruchomości) stanowią własność i majątek spółdzielni (członków) a opłaty czynszowe wyliczane są takimi samymi stawkami liczonymi od os. lub z m2 - czy można było w takim układzie wydzielić opłaty za windy i obciążyć nimi tylko budynki z windami?? Czy windy w takim przypadku nie stanowią majątku s-ni??

Pytanie 258
Dodano: 21 września 2007

Zwracam się z prośbą o zajęcie stanowiska w sprawie prawidłowości rozliczenia przekształcenia prawa lokatorskiego do mieszkania na prawo własnościowe przedstawionego przez spółdzielnię:
rok budowy i przekazania mieszkania 1992
koszt budowy: 24 056,50 zł z czego:
wkład własny 10 %: 2.406,72 zł
dotacja zwrotna do spłaty: 7 216,95 zł
kredyt do spłaty: 14 432,83 zł
wg stanu na 30.06.2007 zadłużenie z tytułu kredytu i odsetek przedstawia się następująco:
kredyt podstawowy: 2 268,35 zł
odsetki skapitalizowane: 12 006,76 zł
odsetki wykupione przez budżet 58 811,61 zł
odsetki bieżące 183,01 zł
razem zadłużenie 73 269,73 zł
po zmianie formy własności z dniem 31.07.07 wymagana jest spłata:
100% kredytu podstawowego: 2 268,35 zł
30% odsetek skapitalizowanych 3 602,03zł
30% odsetek wykup przez budżet: 17 643,48
kwota do spłaty z tyt. kredytu razem 23 513,86 zł
zwrot dotacji: 7 216,95 zł
łącznie do wpłaty na konto Sp-ni: 30 730,81 zł
Przedstawione rozliczenie niczym nie różni się od wynikającego z ustawy z dnia 30.11.1995 o pomocy państwa w spłacie......
Z przedstawionego rozliczenia oraz prasowych informacji o mieszkaniach za "złotówkę" nie rodzą wątpliwości kredyt podstawowy i odsetki, dotacja, aczkolwiek nasunęło mi się pytanie: Czy należy spłacać odsetki wykupione przez budżet?
Co należy rozumieć poprzez sformułowanie art 12 noweli z dnia 14.06.2007 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
nominalna kwota umorzenia lub dotacji - czy łącznie z wykupionymi przez budżet odsetkami w wysokości jak obecnie?
Moim zdaniem ustawodawca celowo użył formy "nominalna" dla udzielonej dotacji, nie wskazuje odsetek wykupionych przez budżet.
Czy odsetki wykupione przez budżet w wysokości stanu na dzień 30.06.07 są również "nominalną kwotą umorzenia kredytu lub dotacji"?
Sytuacja: nie wykupuję mieszkania poprzez zmianę formy własności, zakładam dalsze działanie ustawy z 1995 o pomocy, w dalszym ciągu pozostaje mi do spłaty kredyt podstawowy i odsetki, państwo wykupuje odsetki
Co po spłacie kredytu i odsetek? Czy zacznę spłacać odsetki wykupione przez budże?, czy też skończę spłaty kredytu na lokatorskie?
Proszę w miarę możliwości o odpowiedź na którą oczekują wszyscy lokatorzy spłacający kredyty z lat 90 dla których zabójcze były właśnie odsetki.

Pytanie 257
Dodano: 21 września 2007

Jestem najemcą lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wynajmującego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o. o. w Ciechanowie którego zgromadzenie wspólników, w rozumieniu przepisów Kodeksu Spółek Handlowych, reprezentuje Prezydent Miasta Ciechanów.
W związku z tym, że otrzymałam w dniu 18 stycznia 2007 r. z TBS w Ciechanowie rozliczenie kosztów energii cieplnej, gdzie zostałam niesłusznie obciążona kwotą 298,53 zł z tytułu kosztów legalizacji (kalibracji) ciepłomierza, a następnie w dniu 20 czerwca 2007 r. otrzymałam z TBS w Ciechanowie "Powiadomienie" w którym zostałam bezpodstawnie obciążona kwotą już 303,60 zł z tytułu opłat za lokal mieszkalny, przedstawiam poniżej argumenty wraz z prośbą o zaniechanie przez TBS w Ciechanowie bezpodstawnych praktyk.
W moim piśmie z dnia 12 lutego 2007 r. poinformowałam Prezesa Zarządu TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie, że ww. nadpłatę w kwocie 353,33 zł z tytułu rozliczenia kosztów energii cieplnej c.o. zaliczę w dniu 28 lutego 2007 r. na poczet opłaty za wynajmowany przeze mnie lokal za miesiąc luty 2007 r., zwróciłam również uwagę, że kwota 298,53 zł (słownie: dwieście dziewięćdziesiąt osiem złotych i pięćdziesiąt trzy grosze) została niesłusznie i bez uzasadnienia pobrana przez TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie jako koszt legalizacji (kalibracji) ciepłomierza, z sumy należnej mi w całości nadpłaty za energie cieplną c.o. wynoszącej w całości 353,33 zł (wg pisma z dnia 18 stycznia 2007 r. podpisanego przez Prezesa Zarządu TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie).
W dniu 28 lutego 2007 r. wpłaciłam kwotę 276,05 zł (słownie: dwieście siedemdziesiąt sześć złotych i pięć groszy) tytułem opłaty za wynajmowany przeze mnie lokal mieszkalny za miesiąc luty 2007 r. (czynsz z opłatami: 575,70 zł plus rozliczenie za wodę nr 2/2007: 53,68 zł, po odjęciu nadpłaty z rozliczenia zużycia energii cieplnej c.o. - 353,33 zł) na rachunek bankowy TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie nr 92 1020 1592 0000 2302 0011 8067 w banku PKO BP SA O/Ciechanów.
W mojej dotychczasowej korespondencji adresowanej do Prezesa Zarządu TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie (moje pisma z dnia: 12 lutego 2007 r., 12 marca 2007 r. i 9 lipca 2007 r.) jasno i wyczerpująco wyjaśniłam, że:
- ciepłomierz, którego legalizację (kalibrację) przeprowadził TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie jest jego własnością i jest on zainstalowany w części wspólnej budynku (klatka schodowa), stąd koszty jego eksploatacji ponosi jego właściciel (TBS), co wynika z art. 6a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 31 z 2005 r. poz. 266 t.j.), że wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku,
- czynsz z tytułu wynajmowanego przeze mnie lokalu wynosił (luty 2007 r.): 425,86 zł i w tej kwocie czynszu zawarta jest również składka na fundusz remontowy,z którego TBS Sp. z o. o. zobowiązany jest pokrywać koszty eksploatacyjne swoich budynków i urządzeń technicznych będących jego własnością (w tym ciepłomierze) , co wynika z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 19995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. Nr 98 z 2000 r. poz. 1070 t.j.),że stawki czynszu ustalane są tak, aby czynsze za najem lokali pokrywały koszty eksploatacji i remontów budynku,
- według § 12 umowy najmu z dnia 14 stycznia 1999 r. to wynajmujący (TBS) jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących urządzeń technicznych budynku, umożliwiających najemcy (mi) korzystanie m.in. z ogrzewania lokalu,
- według § 41 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. Nr 74 z dnia 9 września 1999 r. poz. 836) w przypadku gdy instalacja centralnego ogrzewania została wyposażona w urządzenia służące do pomiaru i rozliczeń zużycia ciepła w lokalach, właściciel tych urządzeń (TBS) powinien zapewniać okresową ich legalizacje lub wymianę,
- moje zobowiązania finansowe wobec TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego wynikają tylko i wyłącznie z § 3 umowy najmu z dnia 1999 r. oraz z § 1 aneksu nr 1/2001 z dnia 1 kwietnia 2001 r., natomiast zaliczkowe opłaty za centralne ogrzewanie podlegają rozliczeniu według faktycznie poniesionych kosztów.
Ponadto, według art. 546 § ust. 1 Kodeksu Cywilnego, to sprzedawca (w tym wypadku TBS) obowiązany jest udzielić kupującemu (czyli mi) potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty które jej dotyczą. Natomiast stosownie do art. 547 § ust. 1 Kodeksu Cywilnego, jeżeli ani z umowy (w tym przypadku umowy najmu z dnia 14 stycznia 1999 r.), ani z zarządzeń określających cenę nie wynika kogo obciążają koszty wydania i odebrania rzeczy, sprzedawca (TBS) ponosi koszty wydania, w szczególności koszty zmierzenia lub zwarzenia (tu: koszty działania ciepłomierza). Uprzednie ma zastosowanie na podstawie art. 555 Kodeksu Cywilnego, ponieważ przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii (również cieplnej).
W dniu 12 marca 2007 r. zwróciłam się pisemnie, na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz.U. Nr 89 z 2001 r. poz. 625 z póź. zm.), z uprzejmą prośbą do Prezesa Zarządu TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie o przesłanie mi regulaminu rozliczania kosztów zużycia energii cieplnej na cele centralnego ogrzewania i podgrzania wody w TBS. Niestety, ww. regulaminu nie otrzymałam do dnia dzisiejszego, co jest naruszeniem art. 23 ustawy o dostępie do informacji publicznej ponieważ, kto wbrew ciążącemu na nim obowiązkowi, nie udostępnia informacji publicznej, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Niestety, pomimo powyższych wyjaśnień otrzymałam od Prezesa Zarządu TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie pismo zatytułowane "Powiadomienie" z dnia 20 czerwca 2007 r., w którym nadal bezpodstawnie żąda odemnie kwoty 303,50 zł (słownie: trzysta trzy złote i pięćdziesiąt groszy) z tytułu rzekomego zadłużenia z tytułu opłat za lokal mieszkalny pomimo, iż w swoim piśmie znak L.dz. TBS/557/2007 z dnia 20 kwietnia 2007 r. sam przyznał, że: "(...) koszty wymiany lub legalizacji ciepłomierzy obciążają wynajmującego, zaś pokrycie tych kosztów winno znajdować się w obciążeniach regulowanych przez najemcę" oraz sam Pan Prezes stwierdził, że: "TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie podejmie działania zmierzające do uwzględnienia ww. kosztów w stawce czynszu, po zakończeniu pierwszego etapu legalizacji liczników na wszystkich budynkach Spółki". Dlatego też, w dniu 9 lipca 2007 r. poinformowałam Prezesa TBS Sp. z o. o. w Ciechanowie, że ww. pismo zatytułowane "Powiadomienie" z dnia 20 czerwca 2007 r., w rozumieniu art. 286 § 1 Kodeksu Karnego, nosi wyraźne znamiona próby wyłudzenia na moją szkodę kwoty 303,60 zł.
W nawiązaniu do powyżej przedstawionych faktów oraz wyjaśnień, uprzejmie zwracam się do Pana o zajęcie stanowiska w przedmiotowej sprawie i jej prawne wyjaśnienie w celu zaniechania nielegalnej próby obciążenia mnie kosztami legalizacji (kalibracji) ciepłomierza przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o. o.w Ciechanowie z siedzibą przy ul. St. Okrzei 14, którego Prezesem Zarządu jest Pan Jacek Szymak.