Forum

Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Pytanie 318
Dodano: 06 stycznia 2008

W piątek, 23-go odbyło się Zebranie Przedstawicieli Członków, na którym zostały uchwalone zmiany do Statutu Spółdzielni. Jednym z tematów dyskusji i była możliwość odbywania się Walnego Zgromadzenia w częściach, czyli w sposób zgodny z Art. 8 2 ust. 1 znowelizowanej ustawy o SM. Jednakże ten wariant dotyczący treści Statutu nie znalazł aprobaty, gdyż według przedstawionej opinii obradowanie w częściach, uniemożliwiałoby, to między innymi:
1. Wybór członków Rady Nadzorczej - w związku z treścią Art. 45 §1 ustawy Prawo Spółdzielcze
2. Udzielenie lub nie absolutorium Zarządowi i głosowanie nad ewentualnym odwołaniem - w związku z Art. 49 § 4 ustawy Prawo Spółdzielcze
3. Wykonywanie zadań i uprawnień wynikających z Rozdziału 1 "Walne Zgromadzenie" - ustawy Prawo Spółdzielcze
Proszę o opinie w tym zakresie, gdyż z taka argumentacją nie w pełni się zgadzam. Uważam, iż przy odpowiednim i logicznym skonstruowaniu treści Statutu wraz z treścią odpowiednich regulaminów, jest możliwość skorzystania w SML-W w Działdowie z uprawnienia odbywania Walnego Zgromadzenia w określonej liczbie części, która przy zachowaniu pewnych obligatoryjnych i ścisłych zapisów Statutu i regulaminów, pozwoliła by, na wybór 1 członka Rady Nadzorczej przez każdą z utworzonych części Walnego Zgromadzenia i zostały by takie zapisy Statutu zarejestrowane przez KRS.  Obawa przed nie zarejestrowaniem takich zmian była miedzy innymi powodem takiego właśnie rozstrzygnięcia, czyli odbywanie Walnego Zgromadzenia w jednej części.

Pytanie 317
Dodano: 06 stycznia 2008

Nadmieniam , że jesteśmy spółdzielnią powstałą na bazie mieszkań po byłych PGR.
W części administrowanych budynków   spółdzielnia nie posiada żadnych udziałów, a wszystkie lokale są wyodrębnione . W części  budynków administrowanych przez naszą spółdzielnię wszystkie mieszkania mają wyodrębnioną własność i część właścicieli mieszkań w danym budynku jest też członkami spółdzielni. Administrujemy też budynkami w których wyodrębnione są wszystkie mieszkania , a nie ma żadnego członka spółdzielni, oraz budynkami w których nie ma żadnego członka , a spółdzielnia posiada np. dwa lokale mieszkalne , a tym samym udział w częściach wspólnych.
Posiadam interpretację urzędu skarbowego z 25.04.2007r. (czyli wydaną przed nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ,która weszła w życie 31.08.2007r.) z której wynika, że  ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie zawiera definicji zasobu mieszkaniowego spółdzielni . Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez spółdzielnię składają się wpływy z opłat( czynszów pobieranych od członków spółdzielni , oraz właścicieli nie będących członkami spółdzielni. W związku z powyższym przychody z tej gospodarki  podlegają zwolnieniu wynikającemu z unormowań art.17,ust.1 pkt 44 ustawy o pdop.
Z kolei przychody uzyskiwane z tytułu zarządzania wspólnotą mieszkaniową ( dalsza część interpretacji ) podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych . Do tej pory wszystko dla mnie było jasne.
Jednak nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z czerwca tego roku znów wszystko skomplikowała .
Art. 26,ust.1 w/w nowelizacji otrzymał brzmienie: " Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali , po wyodrębnieniu ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, niezależnie od pozostawania przez właścicieli członkami spółdzielni"........
Więc  jeśli w obecnym stanie prawnym w budynkach w których została wyodrębniona własność wszystkich lokali należy stosować ustawę o własności lokali , to czy nie należy zamiast tzw.kosztów eksploatacji mieszkania , bądź czynszów naliczać kosztów zarządu + kosztów utrzymania nieruchomości , a od przychodów za zarządzanie takimi budynkami naliczać i odprowadzać podatek dochodowy  od osób prawnych.
Jednocześnie chcę dodać że właściciele mieszkań  nie chcą powoływać żadnych wspólnot , a chcą by spółdzielnia dalej obsługiwała ich budynki .

Pytanie 316
Dodano: 06 stycznia 2008

Bardzo proszę o odpowiedź w następującej kwestii dotyczącej spółdzielni mieszkaniowej:
- czy odsetki od kredytu bankowego pomniejszają podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym
- które z pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów finansowych pomniejszają podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych; czy np koszty sądowe dochodzenia roszczeń od właścicieli i najemców mieszkań należy uznać za związane z GZM czy też pomniejszają one podstawę opodatkowania
- czy koszty sądowego dochodzenia roszczeń od najemców lokali użytkowych pomniejszają podstawę opodatkowania nawet wtedy, gdy faktura została wystawiona w roku 2006 (dochód zwolniony z opodatkowania)
- czy odzyskane koszty sądowe od użytkowników mieszkań i lokali użytkowych stanowią dochód do opodatkowania?

Pytanie 315
Dodano: 06 stycznia 2008

1) Czy w budynku mieszkalnym z lokalami użytkowymi (lokale użytkowe sa lokalami własnościowymi członków spółdzielni stawki za opłaty eksploatacyjne, konserwację, fundusz remontowy mogą być różne? Jest to uzasadnione - lokale użytkowe generują wyższe koszty?
2) Czy oddzielną ewidencję kosztów i przychodów  poszczególnych nieruchomości muszę prowadzić w księdze głównej czy też można zastosować w tym przypadku analitykę? (chodzi o osiedle domków jednorodzinnych  - ich liczba jest znaczna)?

Pytanie 314
Dodano: 06 stycznia 2008

Spółdzielnia buduje budynek mieszkalno -usługowy na odrębną własność , na gruncje będącym w wieczystym użytkowaniu. W 2002 r wprowadzono to prawo do ksiąg zapisem 011\802 ,prawo jest umarzane rocznie 1,5 %  802\070 .
Na podstawie wewnętrznych uregulowań dokonano waloryzacji tego prawa do wartości rynkowej zapisem 011/802 .
Jakich księgowań powinniśmy dokonać w momencie przekazania prawa wieczystego gruntu na rzecz inwestycji ? Czy przekazanie wartości prawa wieczystego użytkowania będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych ?
Czy za koszty uzyskania przychodu można uznać wartość tego prawa z konta 011 bez uwzględniania umorzenia ,gdyż nie stanowi ono kosztu uzyskania przychodu - amortyzacja bilansowa a nie podatkowa ?

Pytanie 313
Dodano: 06 stycznia 2008

Proszę o informację w sprawie uwłaszczenia mieszkań lokatorskich.
W dniu 05.06.2007 złożyłem do mojej spółdzielni mieszkaniowej podanie o treści:
"Na podstawie ustawy o spódzielniach mieszkaniowych, artykuł 12, wnoszę o zawarcie ze mną umowy o przeniesieniu własności przysługującego mi członkowskiego prawa do lokalu".
Taki tekst był zamieszczony w tym okresie w prasie lokalnej. Do tej pory nie otrzymałem na to podanie żadnej odpowiedzi. Władze spółdzielni zorganizowały w dniu 08.11.2007 zebranie i poinformowały członków, że nie są załatwione prawnie własności gruntów i nie mogą przeprowadzić uwłaszczenia w takiej formie w jakiej przewiduje ustawa t.j. jako odrębną własność.
Zaoferowano przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe lecz bez odrębnej własności. Przygotowano dla wszystkich chętnych wnioski o następującej treści:
"Proszę o przekształcenie przysługującego mi spódzielczego prawa do lokalu przy ul. ......... na własnościowe prawo do tego lokalu, w trybie określonym w art. 7 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw/Dz. U. Z 2007r. nr.125, poz. 873/."
Prezes zapewniał, że podania złożone wcześniej zachowają ważność i gdy spółdzielnia przejmie prawa do gruntów wtedy podpisze z członkami nowe umowy.
Chciałbym się dowiedzieć czy załatwienie sprawy w sposób proponowany przez spółdzielnię nie wiąże ze sobą jakiś nieodwracalnych skutków prawnych.

Pytanie 312
Dodano: 06 stycznia 2008

W 2005 r.wykupiłam lokatorskie mieszkanie z ulgą 50%.i uzyskałam  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Obecnie chcę przenieść własność lokalu aktem notarialnym i mam pytanie czy jest to konieczne i jakie z tego tytułu poniosę koszty.

Pytanie 311
Dodano: 06 stycznia 2008

W chwili obecnej nasza spółdzielnia składa się z ośmiu segmentów jednorodzinnych i chcąc obniżyć koszty spółdzielni postanowiliśmy, że wszystkie dokumenty spółdzielni będą przechowywane w domu u jednego członka spółdzielni. Czy jako członek spółdzielni, mogę nieodpłatnie użyczać spółdzielni część swojego mieszkania, które wchodzi w jej skład i czy z tego tytułu spółdzielnia i ja jako osoba użyczająca będziemy obciążeni jakimś podatkiem?

Pytanie 310
Dodano: 06 stycznia 2008

Jestem członkiem rady nadzorczej małej spółdzielni. Czy zarząd miał prawo wybrać wykonawcę i zatwierdzić "przeszacowany"  koszt remontu bez konsultacji z radą nadzorczą ? Na walnym zgromadzeniu uchwalono jedynie plan takiego remontu - bez podawania jego kosztów.  W trakcie wykonywanych prac przedstawiono radzie nieprawdziwe informacje o konkurencyjnych, tańszych ofertach i metodzie wykonania takiego remontu. Zarząd odmawia również wybudowania nowej altanki śmietnikowej wspólnie z sąsiadującymi domami, mimo, że członkowie spółdzielni w większości opowiadają się za zleceniem tej budowy. Czy mając na piśmie podpisy członków, można podjąć taką uchwałę bez zwoływania walnego zgromadzenia ? Czy jedynym wyjściem jest zawieszenie członka zarządu (prezesa) ?

Pytanie 309
Dodano: 06 stycznia 2008

Czy od  tzw. boksów wejsciowych do budynku będącego własnością spółdzielni mieszkaniowej płaci się podatek od nieruchomości?