Forum

Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Pytanie 247
Dodano: 21 września 2007

Zgodnie z Pana prośbą przesyłam informację nt. przenoszenia własności mieszkań spółdzielczych. Odnosząc się do kwestii związanej z zawarciem z członkiem spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, umowy przeniesienia własności lokalu, należy zauważyć iż zasady zawierania tego rodzaju umów określają przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.), w szczególności art. 12. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu - w brzmieniu obowiązującym od 31 lipca 2007 r. - na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Umowę przeniesienia własności spółdzielnia mieszkaniowa zawiera w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.
A zatem, jeżeli przeniesienie własności lokalu odbywa się zgodnie z ww. zasadami, to nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu realizacji przedmiotowej umowy. Nie ma przysporzenia majątkowego.
Tym samym, uchylenie z dniem 31 lipca 2007 r. art. 122 w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie zmienia na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sytuacji prawno-podatkowej członków spółdzielni, którzy po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873) zawarli umowę przeniesienia własności lokalu, zgodnie z obwiązującymi w tym zakresie regulacjami.

Pytanie 246
Dodano: 21 września 2007

Zwracam się do Pana o pomoc w rozwiązaniu problemu, który poniżej przedstawiam.
Proszę serdecznie o potwierdzenie lub uzupełnienie zapisów księgowych poniżej przeze mnie przedstawionych a dotyczących działalności inwestycyjnej.
Nasza spółdzielnie wspólnie z przyszłymi właścicielami rozpoczęła budowę budynku biurowego na działce, której użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia.
Wszelkie sprawy związane z wieczystym użytkowaniem spółdzielnia ma uporządkowane. Przyszłych właścicieli wraz z udziałem w gruncie będzie 3-ch w tym spółdzielnia.
W związku ze zniesieniem Współużytkowania Wieczystego spółdzielnia powinna dokonać wyceny wartości prawa wieczystego użytkowania do ceny rynkowej.
Takiej wyceny dokonano i zatwierdzono.
Jak zaewidencjonować wycenę oraz wyksięgować z ewidencji wartość użytkowania wieczystego gruntu, która będzie przedmiotem przeniesienia (sprzedaży)
2 części właścicieli 1 część spółdzielni.
Obecnie w ewidencji wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu - wprowadzono po zmianie przepisów 01.01.2002r. (wartości są przykładowe) jest:
001 / 070: 10 000,00
Ewidencja zdarzeń:
1. dodatnia różnica z aktualizacji wyceny (zwiększenie) do ceny rynkowej
001 / 807: 1 090 000,00
2. przyrost wartość dotychczasowego umorzenia na skutek aktualizacji wyceny
807 / 070: 1 090 000,00
3. przeniesienie wartości prawa wieczystego użytkowania już posiadanego przez spółdzielnię do inwestycji po wycenie ( 2/3 części bez części spółdzielni)
083 / 001: 1 000 000,00
4. odpisanie różnicy z aktualizacji wyceny śr. trwałych rozchodowanych na skutek sprzedaży, których wycenę uprzednio zaktualizowano (803 - fundusz zasadniczy)
807 / 803: 1 000 000,00
070 / 807: 1 000 000,00
5. Umowa zniesienia Współużytkowania Wieczystego (akt notarialny)
- rozliczenie fakturą za grunt i nakłady poniesione przez spółdzielnię
200 / 845
/ 222
konto 845 zostanie rozliczone z kontem kosztów inwestycji.
Czy przedstawione zapisy dotyczące opisanych zdarzeń są prawidłowe?
Czy pozostające na funduszu zasadniczym saldo jest słuszne i jak go należy zinterpretować?
Mam wrażenie, że gdzieś popełniam błąd dlatego proszę serdecznie o poradę.

Pytanie 245
Dodano: 21 września 2007

Proszę pomóc mi rozwiać moje wątpliwości. Mam mieszkanie spółdzielcze, które kupiłam od spółdzielni za kredyt hipoteczny wzięty na 10 lat z banku. Czy mogę już teraz przekształcić własność spółdzielczą na odrębną, czy dopiero po spłaceniu do banku wszystkich rat, bo tak naprawdę dopóki nie spłacę kredytu to właścicielem mojego mieszkania jest bank. Stąd moje wątpliwości co do możliwości przekształcenia własności mieszkania.

Pytanie 244
Dodano: 21 września 2007

Uprzejmie prosimy o wyrażenie Pańkiej opinii, jak należy rozumieć powinność spółdzielni mieszkaniowej określoną w art. 81 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?
W/wym. przepis wchodzi w życie 31 lipca 2007r. w brzmieniu: "... Statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni..."Oczywiście nomenklatura spółdzielcza w niektórych spółdzielniach mieszkaniowych stoi na stanowisku, że jeżeli nie ma w ustawie zapisu "...spółdzielnia obowiązana jest..." to nie ma takiego obowiązku.
Dla ludzi rozumnych udostępanianie w/wym. dokumentów na stronie internetowej spółdzielni stanowić powinno istotne udogodnienie, gdyż w przeciwnym razie pracownicy spółdzielni będą musieli tradycyjnymi metodami przygotowycwać odpisy statutu i regulaminów ną żądanie członków spóldzielni.

Pytanie 243
Dodano: 21 września 2007

Znalazłam pana strone internetowa i piszę do pana tego e-maila poniewaz mam poważny problem ze spółdzielnia mieszkaniowa i nie wiem już co mam robic,mam nadzieje że może pan mi pomożelub pokieruje co mam robic.Otóż mój problem polega na tym,że od tego roku od maja podczas opadów deszczu mam zalewana piwnice i dwa pokoje chodze i zgłaszam do spółdzielni do administracji a oni nic nie robią,ostatni raz po raz kolejny zgłaszałam szkode23lipca(po burzy jaka przeszła nad moim miastem 21lipca wskutek której mam zalana piwnice i dwa pokoje).Pan z administracji obiecał że przyjdzie23 lipca o godz.13obejrzyc szkode niestety mija tydz.i jak do tej pory nikt się nie pojawił,pan z ubezpieczenia ewidentnie stwierdził że jest to wina spółdzielni!Dodam żę mieszkam w bloku,który ma 25lat i jak do tej pory nie został on ocieplony a miał być ocieplany w tym roku niestety pani Prezes poinormowała mnie że może w 2011r.beda go ocieplac.Mam mieszkanie 4 pokojowe własnościowe nie zadłużone miesiecznie płace po 70zl na fundusz remontowy a oni nic nie robia w mojej sprawie.Co ja mam robic gdzie mam kierowac pisma i jakie?ile razy mam malowac sciany w pokojach? Drugie moje pytanie jest odnośnie gruntów mam wykupione grunty teraz chce sie wyodrebnic od spóldzielni jakie poniose koszty z tym zwiazanei czy to prawda,że od31.07.07 zapłace mnie?dodam że mam miedzkanie własnościowe i ksiege wieczysta.

Pytanie 242
Dodano: 21 września 2007

Docieplenia budynków mieszkalnych prowadzimy w ramach funduszu remontowego, gdzie mamy wydzielone na ten cel środki z odpisów z lokali mieszkalnych.
Aby zabezpieczyć finansowanie dociepleń korzystamy z pożyczki udzielonej przez WFOŚiGW stosując zapisy:
otrzymanie pożyczki WN 136, MA 249, obciążenie odsetkami wg otrzymywanych not odsetkowych WN 751, MA 249, spłata rat pożyczki i odsetek WN 249, MA 136.
Po spełnieniu określonych warunków część pożyczki zostanie umorzona i przeznaczona na docieplenia (taki warunek postawił WFOŚiGW).
Czy umorzona kwota pożyczki będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowycm od osób prawnych? Jakie powinniśmy przeprowadzić ksiegowania (na jakich kontach), aby w pełni odzwierciedlić powyższe zdarzenie w zapisach księgowych?
Dotychczas tj. do 31 grudnia 2006 roku do umorzenia części pożyczki stosowaliśmy zapis WN 249, MA 760, a następnie tworzyliśmy odpis na fundusz remontowy (z przeznaczeniem na docieplenia) zapisem WN 452, MA 856 i zapis dodatkowy WN 500, MA 490.
Czy dokonaliśmy prawidłowych księgowań?

Pytanie 241
Dodano: 21 września 2007

SM Saturn otrzymała premie termomodernizacyjną. Czy Pana zdaniem nalezy odprowadzić podatek dochodowy od osób prawnych? Ta sama sytuacja dotyczy otrzymanej premii termomodernizacyjnej przez Wspólnotę mieszkaniowa zarzadzaną przez SM saturn.

Pytanie 240
Dodano: 21 września 2007

Spółdzielnia wynajmuje pomieszczenia w budynku administracji, oraz w piwnicach znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Czy dochód z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Pytanie 239
Dodano: 21 września 2007

Proszę o wyjaśnienie dotyczące poprawności działania.
Ewidencjonujemy przychody i koszty na nieruchomości z podziałem na lokale mieszkalne i użytkowe. W danej nieruchomości są również lokale użytkowe w najmie. Czy dla celów ustalenia podatku dochodowego prawidłowym działaniem jest proporcjonalne rozliczenie kosztów dotyczących lok. użytkowych w najmie oparte na ustaleniu wskaźnika udziału tych kosztów w kwocie kosztów lok. użytkowych danej nieruchomości zgodnie zart.15 ust. 2a ustawy PDOP.
A jak postąpić z ustaleniem kosztów dot. lokali użytkowych w najmie znajdujących się w budynku administracji?

Pytanie 238
Dodano: 21 września 2007

(rozwinięcie pytania 236)
Spółdzielnia oprócz lokali mieszkalnych i użytkowych posiadających własnościoweprawo do lokali posiada lokale użytkowe w najmie, reklamy, stacje przekaźnikowe które przynoszą spółdzielni bardzo duże wpływy.
Przychody traktowane jako przychody GZM stanowią zaledwie 25% wszystkich przychodów. Wiadomym jest że w związku z prowadzona działanościa gospodarczą część ponoszonych kosztów np. zakupów materiałów biurowych, rozmów telefonicznych, usług informatycznych czy wynagrodzeń (księgowa,kierownik administracji,członkowie zarządu i rady nadzorczej ) jest zwiazana z osiąganym przychodem.
Czy właściwe jest rozliczenie tych kosztów proporcją powierzchni czyli : suma powierzchni : tablic reklamowych, dachu pod stacje, wynajmowanych lokali uzytkowych do całej powierzchni spółdzielni ?
Myślę że w naszym przypadku zastosowanie art 15 pkt.2 nie byłoby właściwe?