Forum

Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych

Pytanie 305
Dodano: 06 stycznia 2008

Kolejne pytanie dotyczy wyceny prawa wieczystego użytkowania gruntu, które od 1.01.2002r. zaliczane jest do środków trwałych.
Otrzymane nieodpłatnie prawo wyceniliśmy na podstawie ostatnio otrzymanej decyzji ustalającej  opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w wysokości 25% ceny nieruchomości gruntowej. Czy to jest prawidłowa wycena, a może należało przyjąć całą wartość gruntu określoną we wspomnianej decyzji?

Pytanie 304
Dodano: 06 stycznia 2008

Moje pytanie dotyczy niejasności w sprawie daty zakupu mieszkania w spółdzielni.
Mianowicie opłaciłem wkład budowlany w 2005. Budynek został odebrany przez gminę w listopadzie 2006.
Wg prawa po opłaceniu wkładu budowlanego zarząd spółdzielni powinien podpisać ze mną umowę spółdzielczego prawa własności.
Okazało się że na dzień 30 sierpnia 2006 do końca grudnia 2006 mamy opłacić dopłaty wynikające z całkowitego rozliczenia.
Zarząd spółdzielni poinformował mnie że po opłaceniu dopłat dopiero wystawi mi umowę spółdzielczego prawa własności lokalu.
Tak też się stało 4 01 2007 i dopiero tego dnia podpisano ze mną wyżej wymienioną umowę.
Nie wiem na obecną chwilę jaki przepis mnie obowiązuje, czy kupiłem mieszkanie w 2006 czy w 2007 Jak urząd skarbowy oceni powyżej opisaną sytuację.

Pytanie 303
Dodano: 06 stycznia 2008

Spółdzielnia mieszkaniowa posiada  w swoich zasobach również lokale użytkowe i garaże (którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo). Zgodnie z nową ustawą spółdzielnia dokonała odpisu funduszu remontowego w/w zasobów w  koszty. Czy w przypadku faktur dotyczących remontów lokali użytkowych i garaży spółdzielnia może dokonać odliczenia vat z danej faktury?

Pytanie 302
Dodano: 06 stycznia 2008

W ramach regulowania stanu prawnego gruntów został sporządzony akt notarialny oddania nieruchomości gruntowej ( zabudowanej budynkami mieszkalnymi ) w użytkowanie wieczyste .
W akcie notarialnym jest podana cena gruntu określona przez rzeczoznawcę , wartość pierwszej opłaty z tytułu przekazania gruntu w użytkowanie wieczyste w wysokości 25% ceny gruntu , opłata roczna za użytkowanie wieczyste obowiązująca od 01 stycznia 2008 roku oraz następująca informacja "zgodnie z art. 208 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami powyższe oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje bez przetargu oraz bez obowiązku wniesienia pierwszej opłaty".
Spółdzielnia zapłaciła jedynie za sporządzenie aktu notarialnego zgodnie z otrzymaną Fakturą VAT
Wobec powyższego prosimy o udzielenie porady :
1) Jak ustalić wartość początkową ustanowionego prawa użytkowania wieczystego do wprowadzenia w ewidencji środków trwałych w korespondencji z funduszem zasobowym ? ( wartość prawa użytkowania wieczystego zwiększa fundusz zasobowy Spółdzielni ) .
2) Czy koszt sporządzonego aktu notarialnego zwiększa wartość początkową ww. prawa ?
3) Czy w świetle przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wartość ww. prawa użytkowania wieczystego nabytego nieodpłatnie jest przychodem podatkowym do opodatkowania stawką 19% , czy przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ?

Pytanie 301
Dodano: 06 stycznia 2008

Spółdzielnia nasza (SM przy SGGW w Warszawie- Kabaty; wyłącznie członkowie ze spółdzielczym własnosciowym prawem do lokalu) rozpoczęła przygotowanie do podjecia Uchwały Zarządu w sprawie wyodrębniania własnosci lokali.(chwilowo złozono tylko 4 wnioski ale musimy to w 3 mies. załatwić).
Jednym z bardzo kłopotliwych problemów , na który się natknęliśmy i nie mamy jak dotąd pomysłu na jego rozwiazanie jest sprawa rozstrzygnięcia jak potraktować balkony, tarasy itp.w umowie o wyodrębnieniu własności; drugi nieco mniejszy dotyczy komórek piwnicznych.
1) Balkony, tarasy, loggie nie były wpisywane do przydziałow w momencie zasiedlania budynków (1999 -2001)  i są do tej pory traktowane jako powierzchnia współna do wyłącznego użytkowania przez posiadacza spółdz. prawa własn. do lokalu . (nie wnoszono na nie wkładu budowlanego) . Dzisiaj jest to mienie Spółdzielni i jako takie objęte konserwacja i remontami ze środków gromadzonych na funduszu remontowym pochądzącym ze składek w s z y s t k i c h członków, również tych , którzy nie posiadają takich zewnętrznych powierzchni. Nie ukrywam , że 3/4 środków z funduszu remontowego jest konsumowane na remonty tarasów i tp. W zwiazku z tym mam dwa pytania:
- czy przy umowie na wyodrębnienie lokalu powinniśmy te powierzchnie uznać za przynależne do lokalu i od tego momentu odstąpić od zbierania środków na ich remont? - czy jest jakaś podstawa prawna do takiego stanowiska, jeżeli właściciel wyodrębnianego lokalu nie miał przydziału na te powierzchnie?.
- w przypadku negatywnej odpowiedzi na powyższe pytanie, prosiłbym o sugestie jak postąpić ze zbieraniem środków na fundusz remontowy od tych powierzchni. Spodziewamy sie, że po wyodrębnieniu własności niektórzy właściciele nie posiadajacy tarasów itp. zakwestionują wydatkowanie środków z f. remontowego na powierzchnie, które nie maja statusu ogólnie dostępnych.
2) komórki piwniczne - nie wnoszono na nie wkładu budowlanego, nie podawano ich metrażu (są rożne od 2,5 - 4,5 m kw. i były przydzielane wg kolejnej numeracji lokali).
pytanie - czy musimy w umowie o wyodrebnieniu lokalu podac metraż tych komórek czy wystarczy tylko jej numer?.
Rozumiem, że szczególnie teraz jest Pan bardzo obleganym konsultantem ale byłabym bardzo wdzięczna za pilne potraktowanie mojego problemu i wskazanie jak powinniśmy postapić.

Pytanie 300
Dodano: 06 stycznia 2008

Jestem członkiem spółdzielni mieszkaniowej, w której zamierzałam kupić mieszkanie(wyslałam pisemne zgloszenie kupna). Zakupu chcialam dokonać przelewem z książeczki mieszkaniowej po wygaśnięciu umowy na książeczkę mieszkaniową w sierpniu 2007r., o czym poinformowałam spóldzielnię pisemnie. Podczas rozmowy telefonicznej dowiedzialam się, że spóldzielnia akceptuje taką formę zaplaty. Niestety, spółdzielnia nie poinformowała mnie o tym pisemnie, zresztą nie otrzymałam też pisemnie żadnego zawiadomienia o terminie zawarcia umowy. 22.05.07r zadzwoniono do mojej mamy z informacją, że muszę dokonać pierwszej wplaty za mieszkanie do 31.05.07, drugiej- do końca lipca. Następnego dnia spółdzielnia dzwoniła ponownie, tym razem jednak podano inny termin zaplaty: całość kosztów mieszkania do 31.05.07r. Dowiedzialam się też, że umowę o kupno mieszkania zawiera się po dokonaniu zapłaty za mieszkanie.
Nie zapłaciłam za mieszkanie w ciągu tygodnia od uzyskania tych informacji, gdyż uznałam, że warunki stawiane przez spóldzielnię są nieuczciwe, tym bardziej że nie otrzymałam tych informacji na piśmie.  Moje zgłoszenie kupna zostało unieważnione przez spółdzielnie( unieważnienie otrzymalam pisemnie).
Proszę o poinformowanie mnie, czy dzialanie spóldzielni było zgodne z prawem.

Pytanie 299
Dodano: 06 stycznia 2008

Proszę o podpowiedź jak w świetle zmienionej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wybrać członków Rady Nadzorczej, skoro spółdzielnia liczy ponad 10 tys członków w 5 osiedlach. Trudno zwołać Walne Zgromadzenie w całości i nie wyobrazam sobie prowadzenia tej procedury na Walnych Czastkowych.

Pytanie 298
Dodano: 06 stycznia 2008

Moje pytanie dotyczy ujęcia wyniku finansowego spółdzielni mieszkaniowej w związku z ostatnimi zmianami. Mianowicie wątpliwości budzi sposób ustalenia wyniku gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz wyniku na pozostałej działalności. Czy do wyniku gospodarki zasobami mieszkaniowymi zaliczać należy nadwyżkę przychodów nad kosztami z tytułu wynajmu lokali użytkowych, dzierżawy powierzchni reklamowych, odsetek od zaległości w opłatach eksploatacyjnych wnoszonych przez użytkowników lokali? Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych art 6 ust. 1 mówi wprost o różnicy między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, a w skład nieruchomości wchodzą przecież także lokale użytkowe. Przychodem nieruchomości mogą być również pożytki z dzierżawy powierzchni reklamowych, najmu piwnic itp. Z kolei w myśl nowych uregulowań w prawie podatkowym i interpretacji organów skarbowych w tym zakresie, z gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyłącza się w/w rodzaje działalności, a tym samym dochód podlega opodatkowaniu.
Jaki wynik należy więc przenieść na przychody lub w koszty GZM w roku następnym, a co składać będzie się na nadwyżkę lub stratę bilansową? 
Jeśli przyjmiemy że wynikiem na GZM będzie oprócz wyniku ściśle określonego z tytułu zarządzania lokalami mieszkalnymi w nieruchomościach, także wynik z zarządzania lokalami uzytkowymi w tych samych nieruchomościach oraz pozostałych nieruchomościach (np. tzw wolno stojących lokalach użytkowych), rozumiem że należy go pomniejszyć o odprowadzony należny podatek dochodowy tak jak odpowiednio wynik na pozostałej działalności?
I jeszcze jedno. Co z działanością społeczno-wychowawczą? Tutaj podobnie organy podatkowe uznały, że nie jest to GZM.

Pytanie 297
Dodano: 06 stycznia 2008

Spółdzielnia mieszkaniowa w której pracuję w roku 2002 oddawała budynek, każdy z jej lokatorów posiada  akt notarialny - umowę ustanowienia odrębnej własności,  w aktach oraz w KW jest wpisana klauzula że zarząd nieruchomością wspólną sprawuje  spółdzielnia, czy w chwili obecnej (zgodnie z nowelizacją ustawy o sm) gdy powstała wspólnota mieszkaniowa a na zebraniu tej wspólnoty będzie rozpatrywana sprawa i decyzja kto ma być zarządem a kto administratorem tej wspólnoty musi być notariusz i to zaprotokołować czy jeśli wolą tych współwłaścicieli będzie nadal by to spółdzielnia prowadziła zarząd nieruchomością wspólną  nie ma takiej potrzeby ?
Druga sprawa to w tej wspólnocie sa członkowie  spółdzielni i właściciele nie będący jej członkami  - czy jest jakaś różnica w traktowaniu jednych i drugich i czy członkowie mają jakieś większe przywileje ?

Pytanie 296
Dodano: 06 stycznia 2008

Lokatorskie prawo do lokalu wygasło 08.04.2003 roku.
Ponieważ nie nastąpiło fizyczne opróżnienie lokalu, spółdzielnia nie dokonała wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego.
W październiku bieżącego roku nastąpiła eksmisja lokatora z tego lokalu.
Czy rozliczenie wkładu mieszkaniowego następuje według wartości rynkowej na dzień wygaśnięcia prawa i według zasad wówczas obowiązujących?
Czy rozliczenie wkładu następuje według aktualnej wartości rynkowej lokalu ( tj. na dzień opróżnienia lokalu) i według zasad znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?