Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 922
Dodano: 31 stycznia 2013
Moje pytania dotyczą odpisów na fundusz remontowy w koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi przewidzianych art.6 ust.3 ustawy o sm.
1. W związku z tym, iż przepis mówi o odpisach w koszty gzm mienia własnego spółdzielni, czy zasadne i prawidłowe jest tworzenie odpisów w zakresie obejmującym lokale mieszkalne ze statusem odrębnej własności? W mojej ocenie odpisów takich spółdzielnia nie ma prawa tworzyć. Trzecie zdanie w/w przepisu wskazuje, że na fundusz remontowy świadczyć mają także m.in. właściciele, ale to nie daje uprawnienia spółdzielni do obciążania kosztów, bowiem lokale takie nie są już majątkiem spółdzielni. Czy prawidłowym będzie zaksięgowanie opłat zaliczkowych wnoszonych przez właścicieli z tytułu funduszu remontowego bezpośrednio na fundusz remontowy nieruchomości np. takim zapisem: Wn 2, Ma 856?
2. Czy w przypadku gdy koszt remontu nieruchomości przewyższy sumę wartości rocznego odpisu tworzonego w trybie art.6 ust.3 i wnoszonych przez właścicieli zaliczek, należy rozliczyć koszty remontu przypadające na każdego właściciela i zarejestrować niedobór zaliczek poszczególnych właścicieli jako należność do spłaty w kolejnych okresach? Np. takim zapisem księgowym: Wn 2, Ma 845 (jako przychód przyszłych okresów)?
Spółdzielnia Mieszkaniowa tworzy fr poprzez odpis w ciężar kosztów. Nie można różnicować tworzenia tego fundusze w przedstawiony przez Panią sposób. Niedobór na fr nie rozlicza się na koniec roku z poszczególnymi członkami. Niedobór powinien być pokryty w przyszłości z kolejnych odpisów
Pytanie 921
Dodano: 31 stycznia 2013
Bardzo proszę o odpowiedź w następującej kwestii. Jako członek Spółdzielni zażądałam od prezesa informacji na temat wysokości opłat członkowskich wnoszonych przez mężów/ żony pracowników Spółdzielni oraz wglądu do dokumentów poświadczających wysokość tych opłat. Przypuszczamy, że opłaty te są znacznie obniżone, wręcz symboliczne. Na zebrania grup członkowskich pracownicy Spółdzielni zawsze przychodzą w towarzystwie żon/ mężów, co ma niebagatelne znaczenie przy głosowaniach. Prezes odmówił mi wglądu do dokumentów sugerując, że Ustawa o Spółdzielniach mieszkaniowych i statut nie zapewniają takiego prawa członka. Czy członek Spółdzielni nie może mieć wglądu do dokumentów poświadczających, że dane osoby- wniosły takie same opłaty (lub inne )? Jeśli członek nie może sprawdzić tych dokumentów, to kto mógłby to uczynić ?
Wysokość opłat członkowskich reguluje statut spółdzielni i nierespektowanie tego najważniejszego z punktu widzenia Spółdzielni dokumentu jest złamaniem prawa. Głosować na zebraniach grup członkowskich mogą tylko członkowie spółdzielni wiec jak mniemam wszystkie wymienione przez Panią osoby są członkami z prawem głosu. Nie wyobrażam sobie innej możliwości.
Członek Spółdzielni nie ma prawa wglądu w dokumenty dot. poszczególnych członków Spółdzielni i wnoszonych przez nich opłat. Kwestię dostępności określonych dokumentów reguluje art.8(1) ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych. Może Panie w trybie przewidzianym w ustawie w art.8(3) ust.11 wnieść projekt uchwały mówiący o przeprowadzeniu kontroli ksiąg w tym zakresie
Pytanie 920
Dodano: 31 stycznia 2013
Pan X kupił lokal mieszkalny jako odrębną własność 7 dni po zakończeniu sezonu grzewczego. Ku jego zdziwieniu otrzymał rozliczenie za c.o na swoje nazwisko za miniony sezon grzewczy (w którym nie był właścicielem lokalu i nie miał do niego tytułu prawnego) z niedopłatą 500,- Spółdzielnia wystawiła to rozliczenie zgodnie ze swoim regulaminem w którym pisze, że "w przypadku zbycia lokalu koszty za ostatni sezon grzewczy ponosi przejmujący lokal bez względu na termin przekazania lokalu". Jednocześnie SM przedkłada do podpisu umowę w której przejmujący lokal zobowiązuje się do przestrzegania treści regulaminów i statutu. Podpis ten SM traktuje jako zgodę przejmującego lokal na zapłacenie długu za byłego właściciela. Moje pytanie:
1)Czy zapis regulaminu narzucający kupującemu lokal płacenie długu za byłego właściciela jest zgodny z prawem? Rażąco narusza jego interes.
2) Czy SM może traktować podpis pod oświadczeniem o akceptowaniu przepisów SM jako zgodę na zapłacenie długu za byłego właściciela, skoro ustawa o własności lokali (a jej podlega kupujący) w art. 13 stanowi, że to właściciel ponosi koszty eksploatacji swojego lokalu. Czyli ten art. regulaminu nie powinien dotyczyć pana X.
Ad.1
Zadanie od nowego właściciela zapłaty długu poprzedniego właściciela wydaje się być bezskuteczne prawnie. Jestem przekonany, ze w akcie notarialnym jest zapis o przedstawianiu przez poprzedniego właściciela zaświadczenia o niezaleganiu w jakichkolwiek opłatach wobec Spółdzielni lub jego oświadczenie w tym zakresie. Przy sprzedaży lokal powinien być rozliczony lub w sytuacji gdy jest to w danym momencie niemożliwe, lokal powinien być rozliczony w sposób proporcjonalny do okresu własności.
Ad.2
Oczywiście taki podpis skutkuje akceptacja wszelkich regulaminów Spółdzielni. Jednak wszelkie regulaminy nie stoją ponad obowiązującymi ustawami ,powinny wykazywać się zdrowym rozsądkiem i kierować się zasada sprawiedliwości społecznej. Mam wrażenie, że przytoczony przez Panią zapis w regulaminie nie spełnia przynajmniej części tych zasad.
Pytanie 919
Dodano: 31 stycznia 2013
Czy jest obowiązek umieszczenia znaku "strefa zamieszkania" przy budynku mieszkalnym od strony klatek schodowych , z których wychodzi się na asfaltową drogę dojazdową jedynie do tego budynku w przypadku braku wydzielonego chodnika dla pieszych. Dodam, że parkują tu pojazdy a mieszkańcy przemieszczają się między nimi lub wychodzą z klatki schodowej wprost pod koła jadącego pojazdu. Z drugiej strony budynku jest droga osiedlowa z zatoką do parkowania. Koszty tablic oczywiście będą pokryte przez mieszkańców budynku.
Wydaje się, że nie ma obowiązku wprowadzania takiej strefy a tylko możliwość. W opisanej przez Pana sytuacji wydaje się konieczne wprowadzenie takiej strefy. Strefy takie wprowadzane się w strefach zamieszkanie ,również pojedynczych, osiedlach mieszkaniowych definicji:
"Strefa zamieszkania - obszar obejmujący drogi publiczne lub inne drogi, na którym obowiązują szczególne zasady ruchu drogowego, a wjazdy i wyjazdy oznaczone są odpowiednimi znakami drogowymi."
W strefie takiej obowiązują specjalne zasady ruchu:
-pierwszeństwo maja piesi i możliwość korzystanie z całej szerokości jezdni
- ograniczenie prędkości do 20 km/h
- parkowanie odbywa się tylko w strefach wyznaczonych
- pieszego w tej strefie nie obowiązują przepisy o ruchu drogowym dot. ruchu pieszego.
Pytanie 918
Dodano: 31 stycznia 2013
[rozwinięcie poprzedniego pytania]
W akcie notarialnym jest zapis Cytuję : "prezesi Sp-lni wymienieni z imienia i nazwiska (których tu nie przytaczam ) działający w imieniu Spółdzielni Mieszkaniowej ---------------- w Łodzi oświadczyli, że ustanawiają nieodpłatnie na czas nieokreślony służebność gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w Łodzi przy ul.-------, oznaczonej jako działka nr------, polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr ----- , stanowiącą wewnętrzną drogę dojazdową, uregulowaną w księdze wieczystej KW nr LD1----- Właściciel nieruchomości zobowiązany jest do uczestniczenia w kosztach eksploatacji , remontów i utrzymania drogi."
Pytanie czy tu mają zastosowanie przepisy KC odnośnie drogi koniecznej. Wyraźnie pisze "do uczestniczenia w kosztach ---drogi. Nie ma tam mowy w jakiej części tej drogi i na jakich zasadach. Czy Sp-lnia może nam narzucić swoje zasady, a my musimy zgodzić się z nimi?
Pozdrawiam licząc na o ile to możliwe szybką odpowiedź. Odmawiamy płacenia i właśnie otrzymaliśmy wezwanie przed sądowe.
Wydaje się, że są podstawą do rozstrzygnięcia tej sytuacji przez sąd. Jeżeli chodzi o zapisy KC proponuję konsultację z prawnikiem, nasza firma nie udziela porad w tym zakresie.
Pytanie 917
Dodano: 31 stycznia 2013
Mieszkam w domu jedn. w zabudowie szeregowej (9domów).Wystąpiliśmy ze Sp.lni Mieszk. Retkinia -Południe po uwłaszczeniu i otrzymaniu odrębnej własności 1.01.2012. Zaczęły się teraz problemy. Nie mamy dostępu do drogi publicznej i zgodnie z wpisem w aktach notarialnych mamy nieodpłatne prawo przechodu i przejazdu ustanowione na działce drogowej ,mamy tylko partycypować w kosztach eksploatacji i utrzymania drogi i tego nie kwestionujemy. Cała działka drogowa będąca w użytkowaniu wieczystym Sp-lni to 3470 m. kw., a odcinek drogi koniecznej, tj łączącej nasze zabudowania z drogą konieczną to ok 800m. kw. Prezes każe nam płacić za powierzchnię wyliczoną udziałem na całej działce drogowej, a nie na odcinku łączącym nasze zabudowania z drogą publiczną. Nie prowadzi ewidencji kosztów utrzymania danej drogi i przesyła nam co miesiąc faktury w oparciu o koszty planowane, a nie faktycznie poniesione. Odmawiamy płacenia za te f-ry. Czy postępujemy słusznie? Jak powinny wyglądać wzajemne rozliczenia po oddzieleniu się od Sp-lni .Spółdzielnia zawiadomiła nas, że na naszym koncie istnieje zadłużenie w stosunku do Sp-lni.Zażądała dopłat do eksploatacjii za ub rok, dopłat do wody nierozliczonej itp Nie ma w tym mowy o pożytkach wypracowanych w Sp-lni, na nasze domy za 2010r przypada ok 3500zł.Wydruki z kont analitycznych, które każdy z nas otrzymał z księgowości na koniec nie wykazywały zaległości w czynszu. Zaznaczę, że nie mogliśmy z mocy prawa zawiązać Wspólnoty, spisaliśmy sobie tylko umowę regulującą stosunki cywilno prawne i podzieliliśmy się obowiązkami w zakresie zarządzania.
Odpowiedzi na Państwa pytanie należy szukać w aktach notarialnych. Jeżeli macie zapis mówiący o partycypacji w kosztach całej drogi a nie tylko jej części z której faktycznie korzystacie to sprawa wydaje się przesądzona. Nie zmienia to faktu, że macie pełne prawo to kontroli wydatków i obciążeń z niech wynikających.
Pytanie 916
Dodano: 31 stycznia 2013
Otrzymaliśmy od gminy odszkodowanie za brak lokalu socjalnego dla dłużnika z wyrokiem eksmisyjnym, odszkodowanie to zostało zaksięgowane na koncie tegoż dłużnika, czy prawidłowo i czy w momencie rozliczania wkładu zależy potrącić tę kwotę odszkodowania i zwrócić ją gminie.
Spółdzielnia otrzymała odszkodowanie z tyt. za braku zapewnienia przez gminą lokalu socjalnego a nie z powodu zadłużenia lokatora. Odszkodowanie jest przychodem Spółdzielni i nie powinno być zaksięgowane na pokrycie zaległości dłużnika i nie podlega rozliczeniom z Gminą.
Pytanie 915
Dodano: 31 stycznia 2013
Spółdzielnia w 2012 roku planuje utworzyć uchwałą Rady Nadzorczej odpis na fundusz remontowy mienia wspólnego na pokrycie kosztów utrzymania mienia Spółdzielni tj. remont chodników, parkingów, dróg, zakup nowych placów zabaw, który będzie obciążał członków Spółdzielni.
Zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni, są obowiązani wnosić opłaty na pokrywanie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni , które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby wspólnie zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie Spółdzielni.
W związku z powyższym czy można obciążyć odpisem na fundusz remontowy mienia właścicieli lokali niebędących członkami Spółdzielni, czy może on uczestniczyć w kosztach remontu innego osiedla niż tego, na którym zamieszkuje oraz czy odpis ten będzie kosztem stawki eksploatacyjnej .
Właściciele lokali nie będący członkami Spółdzielni ponoszą opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnych danej nieruchomości oraz mienia spółdzielni, które przeznaczone jest do wspólnego korzystania. Z art.4 ust.4 jednoznacznie wyniki, że te osoby nie ponoszą kosztów utrzymania tej części mienia Spółdzielni, które jest poza ściśle określonymi w tym art. nieruchomościami. Zatem obciążanie tych osób kosztami remontów innych osiedli jest niedopuszczalne.
Pytanie 914
Dodano: 31 stycznia 2013
Czy Spółdzielnia Mieszkaniowa może odliczyć podatek VAT od faktur otrzymanych od dostawcy ciepła i ująć ten fakt w deklaracji rozliczeniowej VAT? Jeśli nie powinna odliczać to na jakiej podstawie? Spółdzielnia obciąża członków kwotą w wartości brutto za dostarczone ciepło i ciepło wodę. Czy to jest prawidłowe?
Spółdzielnia może odliczyć VAT naliczony od faktur za dostawę ciepła, pod warunkiem, że jest to związane ze sprzedaż opodatkowaną.
Spółdzielnia jeżeli prowadzi sprzedaż opodatkowaną i zwolnioną jest zobowiązana do ustalenie struktury VAT wg. której dokonuje proporcjonalnego odliczenia podatku naliczonego. Jeżeli posiada same lokale mieszkalne, nie ma możliwości odliczenia podatku VAT o faktur za ciepło.
Pytanie 913
Dodano: 31 stycznia 2013
Mieszkam w Spółdzielni Mieszkaniowej w Przedborzu od ponad 30 lat. W 2010 r. Zarząd wraz z Radą Nadzorczą podjął decyzję o budowie garaży murowanych w ilości 50 sztuk. O tej inwestycji wybrani członkowie dowiedzieli się od członków Rady i Zarządu. Nie została podjęta w tym zakresie stosowna uchwala Walnego Zgromadzenia , ani roku 2010 i 2011. Nie było też wzmianki o budowie garaży w sprawozdaniach finansowych i zarządu spółdzielni. Na budowę Zarząd zbierał zaliczki na KP w kasie spółdzielni. Nie zostały zawarte umowy na budowę z członkami, którzy wpłacali określone kwoty na garaż. Spółdzielnia wybranym członkom przekazała garaże/bez bram/ w listopadzie 2010r. Większość/ok. 99 %/ wprowadziła tam swoje auta i wykończyła garaże. Do dnia dzisiejszego osoby zajmujące garaż nie posiadają żadnego dokumentu ze spółdzielni potwierdzającego prawo do garażu. Spółdzielnia od 1 lutego 2012 zaczęła pobierać opłaty od 1 garażu - 10 ,00zł + VAT. Kilka osób posiada więcej niż jeden garaż spółdzielczy ponieważ na przeciwko tych garaży znajduje się 30 garaży blaszaków więc niektórzy mają dwa i więcej. W związku z powyższym mam kilka pytań:
1. czy zarząd mógł budować garaże bez uchwały Walnego Zgromadzenia pomimo takiego zapisu w Statucie SM?
2. Czy Zarząd miał prawo obciążyć przygotowaniem terenu pod garaże wszystkich członków wliczając ok. 6.000,00 zł w opłatę eksploatacyjną?
3. czy Zarząd miał prawo obciążyć kosztami energii elektrycznej i wody wykorzystanej z kotłowni osiedlowej do budowy garaży przez firmę w opłatę centralnego ogrzewania?/energia elekt. wzrosła 200%/.
4. Wszyscy członkowie ponoszą koszty podatku od nieruchomości od garaży, czy powinni?
5. Jaki jest status prawny tych garaży?
Spółdzielnia na takie pytanie nie odpowiada. Twierdzi, że przygotowywane są "papiery".
Jak to możliwe ,że spółdzielnia nie ujęła otrzymywanych przedpłat w sprawozdaniach finansowych? Nie ma śladu o prowadzonej inwestycji. Spółdzielnia moja prenumeruje "Mieszkanie i Wspólnotę"a Pana miałam przyjemność poznać na kilku wykładach więc serdecznie pozdrawiam.
Spółdzielnia może odliczyć VAT naliczony od faktur za dostawę ciepła, pod warunkiem, że jest to związane ze sprzedaż opodatkowaną.
Spółdzielnia jeżeli prowadzi sprzedaż opodatkowaną i zwolnioną jest zobowiązana do ustalenie struktury VAT wg. której dokonuje proporcjonalnego odliczenia podatku naliczonego. Jeżeli posiada same lokale mieszkalne, nie ma możliwości odliczenia podatku VAT o faktur za ciepło.
- Dokumenty
- Projekt Uchwały Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie zasad rachunkowości
- Uchwała w sprawie wyboru sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną
- "Zasady polityki rachunkowości" dla spółdzielni mieszkaniowych
- Sprawozdanie finansowe nieruchomości
- Sprawozdanie finansowe Spółdzielni
- Zobacz więcej
Copyright © 2005-2009 Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego Krzysztof Dziewior
Strona zgodna z XHTML 1.1 i CSS 2.0 • Projektowanie logo, stron internetowych: Akapit