Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 911
Dodano: 31 stycznia 2013
Mieszkam w bloku 12 rodzinnym. Część mieszkań wraz gruntem jest wykupiona na własność. Powierzchnia działki należna do bloku wynosi 23 ary. Chcemy zwrócić się do spółdzielni o ogrodzenie posesji,gdyż obecnie jest miejscem pijaństwa młodzieży,wychodzenia z psami z innych bloków,śmiecenia. Ponadto parking przed blokiem jest wykorzystywany przez obce osoby. Czy jest możliwość postawienia garaży blaszanych na skraju tej działki przez mieszkańców tego bloku. Czy można to załatwić w spółdzielni i jakie kroki możemy podjąć żeby to sfinalizować.
Rozumiem, że obowiązują Was przepisy ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych to najprostszym rozwiązanie jest wniesienie stosownej uchwały pod obrady Walnego Zgromadzenia. Proszę pamiętać jednak o zachowaniu odpowiedniego trybu, wymaganego do zgłaszania projektów uchwał tj. zachowanie minimum 15 dni przed terminem Walnego i podpisem minimum 10 członków Spółdzielni.
Pytanie 910
Dodano: 31 stycznia 2013
Czy członkowie Zarządu mogą pobierać wynagrodzenie za udział w posiedzeniach Rady Nadzorczej?
Członkowie Zarządu nie są członkami RN, więc trudno aby pobierali wynagrodzenie za udział w posiedzeniach organu Spółdzielni, którego nie są członkami ale wiążący wydaje się w tej kwestii statut Spółdzielni.
Pytanie 909
Dodano: 31 stycznia 2013
W bloku wielomieszkaniowym zarząd nieruchomością wspólną jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l.
W skład nieruchomości wspólnej wchodzi suszarnia, która w/g projektu powinna być i była ogrzewana. Suszarnia znajduje się na ostatniej kondygnacji, nad lokalem mieszkalnym. Powierzchnia suszarni jest prawie taka sama jak lokalu. W tym sezonie grzewczym spółdzielnia wyłączyła ogrzewanie w suszarni co spowodowało, że w lokalu mieszkalnym, nawet przy maksymalnym odkręceniu zaworów na grzejnikach, nie można osiągnąć temperatury 20 stopni Celsjusza ze względu na przenikanie ciepła z lokalu do suszarni.
Pytanie: Czy spółdzielnia mogła wyłączyć ogrzewanie w suszarni? Wszak w projekcie technicznym budynku, sufit lokalu mieszkalnego został zaprojektowany jako przegroda oddzielająca pomieszczenia ogrzewane. a więc jej izolacyjność termiczna nie musiała być duża. Teraz sufit jest przegrodą oddzielająca pomieszczenie ogrzewane od nieogrzewanego. Izolacyjność termiczna takich przegród musi być wysoka i sufit nie spełnia tych wymagań. Działanie spółdzielni jest więc niezgodne z projektem. Ponadto spowodowało zmianę przeznaczenia pomieszczenia,bowiem pomieszczenie bez ogrzewania nie może być uznane za suszarnię.
Odpowiedz jest bardzo prosta. Budynek musi być eksploatowany zgodnie z projektem. Jeżeli działanie Spółdzielni jest niezgodnie z projektem, proszę się zwrócić do Zarządu Spółdzielni, względnie do RN o przywrócenie stanu zgodnego z projektem, a jeżeli to nie pomoże wystąpić na drogę sądową.
Pytanie 908
Dodano: 31 stycznia 2013
Jestem członkiem spol. Mieszk. z prawem odrębnej własności lokalu mieszkalnego. W grudniu 2011 r. otrzymałam "zawiadomienie" o wysokości stawki eksploatacyjnej obowiązującej od dnia 1 kwietnia 2012 r. Kiedy zwróciłam się do Zarządu SM o przedstawienie kalkulacji stawki na 2012 r w mojej nieruchomości (wg regulaminu gzm cyt."koszty gzm kalkulowane na poszczególne nieruchomosci"/ otrzymałam na piśmie odpowiedz, ze cyt."spółdzielnia nie sporządza odrębnie dla każdej nieruchomości planu kosztów". SM sporządza plan finansowy i stawkę ekspl. średnia dla całej spoldzielni. Np: stawka dla mojej nieruchomości na 2012 r. została ustalona w następujący sposób:
1. place i narzuty - 0,24 zl/m2
2.odpis zfsc 0,01
3.koszty ogólne 0,37
4.odpis na f.rem 1,21
5.konserwacja i usługi zlec. 0,42
6.konserwacja i usługi wlasn 0,38
7.podatek od nieruch. 0,12
8.poz.koszty 0,06
9.rozliczenie gzm za 2010r. nieruchomości i z wyniku spoldz.2010r. -0,30
10.planowane dofinans.z wyniku 2011 r -0,15
11.razem stawka na 2012 r. 2,36 zl/m2 Tak ustalona stawkę mam płacić w 2012 r. Po zakończeniu roku2011 faktycznie poniesione koszty z poz.1,2,3,8 rozliczone zostaną proporcjonalnie do pow.lokali,natomiast koszty z poz.5 i
6 będą rozliczone na podstawie faktycznie wykonanych konserwacji zleconych i własnych w danej nieruchomości. Z zapisów księgowych dot. kosztów gzm w latach od 2008 r. do 2011 wynika, ze:
-koszty plac konserwatorów pracowników spółdzielni w 2008 i 2009 r. zostały rozliczone do m2 mimo iż w mojej nieruchomości nie były wykonywane żadne prace konserwacyjne, a w 2010 i 2011 rozliczono. .proporcjonalnie do przerobu. Nie otrzymałam do wglądu zapisów/ regulaminu, instrukcji/, które ustalają zasady rozliczania tych kosztow. Otrzymalam odpowiedz, ze wszystko jest w porządku, a w 2008 i 2009 r. tak rozliczono te koszty ponieważ dział techniczny nie przedłożył do zaksięgowania rozpisanych usług na poszczególne nieruchomości!
Czy takie postępowanie SM jest prawidłowe?
Czy SM powinna kalkulować stawki eksploatacji na każda nieruchomość na podstawie poniesionych kosztów w roku ubiegłym?
-Wynik gzm na nieruchomosci za dany rok jest księgowany w koszty/5/ lub przychodu/7/ w roku następnym, natomiast przy kalkulacji stawki jest uwzględniany dopiero po dwóch latach np'wynik za 2009 r./niedobor/ jest zaksięgowany w koszty 2010 r., a ujęty w kalkulacji stawki na 2011 r., wynik za 2010 r/nadwyżka/ zaksięgowany w przychodach 2011 r , a został ujęty w kalkulacji stawki na 2012 r. natomiast wynik 2011 r./nadwyżka/ będzie ujęty przy kalkulacji stawki na 2013 r.. Takie księgowanie niedoborów i nadwyżek na gzm w poszczególnych latach powoduje, ze ustalany wynik gzm SM jest wynikiem z dwóch lat a nie danego roku! Czy takie postępowanie SM jest prawidłowe?
Czy sprawozdanie finansowe SM jest prawidłowo sporządzane skoro wykazuje wynik z dwóch lat a nie za dany rok?
-SM prowadzi działalność spol.wych., która jest składnikiem eksploatacji i koszty na utrzymanie tej działalnościiksięgujee na konta zesp.5 awpływyy na koncie zesp.7.
Czy SM postępuje prawidłowo jeśli zalicza wynik dodatni na tej działalności do działalności gospodarczej i opodatkowuje podatkiem od osób prawnych? -Jeśli większość właścicieli w mojej nieruchomości podejmie uchwale zgodnie z art.24/1/ ustawy o spoldz.mieszk.,czy SM ma obowiązek zwrócić wpłacony f.rem od 2001 r. tj. od dnia kiedy został oddany do użytkowania nasz budynek czy od 200 8. jak twierdzi SM?
Czy SM powinna prowadzić ewidencje wpłat na f.rem.od 2001 r, czy od dnia kiedy Zarząd dokonał podziało na nieruchomości?
-Czy członkowie właściciele powinni po zakończeniu danego roku otrzymać rozliczenie finansowe swojej nieruchomości, SM uważna, ze nie.
-Czy SM powinna naliczać podatek dochodowy od działalności finans /odsetki od lokat i nieterminowe wpłaty czynszu/?
Zgodnie z art.4 ptk.4 ustawy o SM Zarząd Spółdzielnie jest zobowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości ewidencję przychodów i kosztów, jednocześnie, zgodnie z art.4 ptk.6 każdy z członków Spółdzielnie bądź właściciel lokalu nie będący członkiem Spółdzielni może wystąpić a Spółdzielnia jest zobowiązana przedstawić kalkulację.
W momencie kwestionowanie wysokości opłat członkowie spółdzielnie jak i właściciele lokali nie będący członkami Spółdzielni mogą kwestionować na drodze sądowej wysokość opłat (art.4 ptk.8).Odpowiednie udokumentowanie zasadności wysokości opłat spoczywa na SM. Opłaty do momentu rozstrzygnięcia przez sąd wnoszone są w dotychczasowej wysokości.
Sprawozdanie finansowe powinno być przyjęte do 30 czerwca, roku następującego po roku, którego dotyczy. Wynik na GZM jest odpowiednio przychodem bądź kosztem roku następnego i z pewnością jest widoczny w sprawozdaniu finansowym. Zupełnie inną rzeczą jest jak ujmowany jest w kalkulacji stawki eksploatacyjnej.
Pytanie 907
Dodano: 31 stycznia 2013
Czy nadwyżka z 2010 r. zaliczona na poczet zaliczek w 2011 r. zwiększa przychody 2011 r? (należy wykazać w CIT 8?)
Tak. Zgodnie z zapisem, art.6 ustawy o SM różnica pomiędzy przychodami a kosztami zwiększa przychody, względnie koszty roku następnego.
Pytanie 906
Dodano: 31 stycznia 2013
Czy Zarząd Spółdzielni może pobierać w dowolnej wysokości udział członkowski?
W Statucie SM jest zapis o wys. 400,00 zł, a Zarząd pobiera 300,00. Statut był uchwalony w 2008r. Prezes Zarządu obejmując funkcję złożyła deklarację członkowską w 2009 r. i wpłaciła 300,00 zł udziału. Tym osobom, które wcześniej wpłaciły 400,00 zł zwróciła po 100,00 zł.
Rozumiem, w Panie pytaniu chodzi o tzw. wpisowe. Zarząd nie może pobierać w dowolnej wysokości wpisowego. Wysokość wpisowego jest określona w statusie,ale nie może przekroczyć 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Pytanie 905
Dodano: 31 stycznia 2013
Proszę o informację gdzie mam pisać i gdzie się odwoływać ,bo w moim bloku w latach 90 zlikwidowano anteny zbiorcze nie pytając mieszkańców i zmuszając do TV kablówki. Czy jest podstawa prawna aby zmusić Prezesa Spółdzielni do zamontowania lub umożliwienia odbioru naziemnej DVB-T gdyż byłem u Prezesa kilka razy i zgłaszałem mu ten fakt że nie mamy możliwości odbioru naziemnej TV ,lecz zostało to bez odpowiedzi ,nadmieniam że nie ma możliwości odbioru na antenie indywidualnej, mieszkam na parterze i montowania indywidualnie anteny na dachu to duże koszty /budynek 4 piętrowy/ były 3 kanały analogowe które proponowała kablówka zamian za kanały z anteny AZART ale były bardzo słabej jakości i nie miałem innej możliwości musiałem wykupić cały pakiet ,nie tylko ja ale też wszyscy mieszkańcy. Blok jest tak ustawiony że tylko antena na dachu budynku daje możliwość odbioru cyfrowej DVB-T. Za antenę
Proponuję wystąpić z oficjalnym pismem do Zarządu Spółdzielni. Jeżeli nie uzyska Pan wyczerpującej odpowiedzi,proszę zebrać 10 podpisów innych członków Spółdzielni i wnieść odpowiedni projekt uchwały pod obrady Walnego Zgromadzenia. Proszę pamiętać o ustawowym terminie 15 dni przed walnym na zgłoszenie takiej uchwały.
Pytanie 904
Dodano: 31 stycznia 2013
W jaki sposób powinna być naliczana "eksploatacja podstawowa", jeden z głównych składników miesięcznych opłat eksploatacyjnych w spółdzielni mieszkaniowej, tj. jaką jednostkę rozliczeniową należy przyjąć dla prawidłowego naliczenia jej kwoty, aby zgodne to było z intencją ustawodawcy, zawartą w art. 4 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r., mówiącym o "częściach przypadających na ich lokale".
W ogólnym poczuciu sprawiedliwości, logiki i przejrzystości ta "część przypadająca na lokal" to po prostu metraż lokalu. Zatem jednostką rozliczeniową powinien 1 m kw. pow. użytkowej lokalu. Tak jest w większości znanych mi spółdzielni. Tymczasem sam mam do czynienia ze spółdzielnią, która za jednostkę rozliczeniową przyjęła "lokal", niezależnie od metrażu, co prowadzi do patologii, ponieważ kwota za "eksploatację podstawową" w mieszkaniu 30-metrowym jest taka sama jak w mieszkaniu 120-metrowym. W tej sytuacji lokator z mieszkania 30-metrowego ponosi koszt "eksploatacji podstawowej" czterokrotnie wyższy niż jego sąsiad ze 120 metrów. Taka sytuacja nie miałaby miejsca przy wyliczeniu z metra kwadratowego. Każdy z nich płaciłby stosownie do metrażu.
Proszę o podanie źródła w orzecznictwie Sądu Najwyższego lub inną wykładnię, które rozwieją w tej kwestii jakiekolwiek wątpliwości, tj. że jednostką rozliczeniową dla "eksploatacji podstawowej" powinien być metr kwadratowy lokalu.
Proszę też o podanie sposobu, aby wywrzeć skuteczny nacisk na organa statutowe spółdzielni, aby za jednostkę rozliczeniową "eksploatacji podstawowej" przyjęły taką jednostkę.
W jaki sposób mogę dochodzić zwrotu nienależnie naliczonych mi kwot, bo przez lata opartych na wadliwej konstrukcji sposobu naliczania. Mieszkam tu od roku 2008. Jeśli miałby to być pozew sądowy, to co powinno być meritum pozwu. Kwestionowanie wysokości opłaty czy sposób jej naliczania? Mimo, że Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie nakazuje spółdzielni prowadzić dla każdej nieruchomości odrębną analitykę kosztów i przychodów z eksploatacji danej nieruchomości jak również ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego danej nieruchomości, w tej spółdzielni nie ma to miejsca. Zatem jakiekolwiek wyliczenia - zarówno naliczanej przez spółdzielnię kwoty stawki eksploatacyjnej obciążającej lokatora, jak i powstałych w wyniku tego moich start - są dość iluzoryczne.
Sposób kalkulowania opłat w Spółdzielni powinien wynikać ze statutu Spółdzielnia,bądź z regulaminów opartych na tym statucie. Nie ma w zasadzie przepisu zabraniającego kalkulowania opłata w sposób wymieniony w Pana pytaniu. Pozostaje kwestia pewnej logiki i sprawiedliwości,która jednak nakazuje aby opłaty eksploatacyjne były naliczane z m2.Zakładając,że tryb kalkulacji opłat jest w Pana Spółdzielni zgody ze statutem,to wydaje się,że "klamka zapadła".Spółdzielnia ma obowiązek przedstawić Panu kalifikację opłat,uzasadnić ewentualne podwyżki jak i w trybie przewidzianym ustawą powiadomić Pana o zmianach. Może Pan kwestionować wysokość opłat na drodze sądowej i do momentu zakończenia sprawy wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości. Udowodnienie zasadności wysokości w opłatach spoczywa na Spółdzielni. Spółdzielnia Mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia osobnej ewidencji księgowej na każdą nieruchomość(art.4 ptk.1-2).Brak takiej ewidencji należy zgłosić Radzie Nadzorczej,a jeżeli ta nie zareaguje to Związkowi Rewizyjnemu w którym zrzeszona jest Spółdzielnia bądź Krajowej Radzie Spółdzielczej.
Pytanie 903
Dodano: 31 stycznia 2013
Jak zaksięgować opłatę bankową oraz odsetki od lokaty dotyczące rachunku bankowego na fundusz remontowy . Czy opłata w koszty ,czy na zmniejszenie f. rem ?
Opłaty bankowe należy zaksięgować w koszty a odsetki uznaniowe w przychody finansowe.
Pytanie 902
Dodano: 31 stycznia 2013
Jestem członkiem SM w opłatach miesięcznych czynszu jest wyodrębnione pozycja fundusz remontowy, eksploatacja, obsługa techniczna i konserwacja. Z odpowiedzi, które znalazłam na stronie CIiDM rozumiem, że pozycja remonty powinna być wliczona w opłatę eksploatacyjną czyli opłata fundusz remontowy w myśl obowiązujących przepisów figurować tak? A jak jest z obsługą techniczną i konserwacją? Czy w opłatach miesięcznych powinny być również wyodrębnione takie pozycje jak: podatek od nieruchomości, wieczyste użytkowanie, opłata anteny zbiorczej? Czy SM przy rozliczeniu wody zimnej i ciepłej może stosować do faktycznego zużycia współczynnik przeliczeniowy 5% co wiąże się ze zwyżką opłat?
Fundusz remontowy w Spółdzielnia tworzy się poprzez odpisa w ciężar kosztów.FR jest elementem kalkulacji stawki eksploatacyjnej.
Wszelkie opłaty związane z utrzymanie części Wspólnej budynku,np. obsługaa techniczna,konserwacje,sprzątanie,opłatyzw. z z opłatami publiczno-prawnymi, opłatą anteny zbiorczej itd,również są elementem kalkulacji stawkeksploatacyjej. To czy są wykazane w powiadomieniu nie zmienia ich charakteru.
- Dokumenty
- Projekt Uchwały Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie zasad rachunkowości
- Uchwała w sprawie wyboru sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną
- "Zasady polityki rachunkowości" dla spółdzielni mieszkaniowych
- Sprawozdanie finansowe nieruchomości
- Sprawozdanie finansowe Spółdzielni
- Zobacz więcej
Copyright © 2005-2009 Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego Krzysztof Dziewior
Strona zgodna z XHTML 1.1 i CSS 2.0 • Projektowanie logo, stron internetowych: Akapit