Witam, czy niżej cytowane zapisy w regulaminie RN są zgodne z prawem i jak należy je interpretować?.
-Uchwały są podejmowane zwykłą większością głosów. Większość kwalifikowana 2/3 wymagana jest dla podjęcia uchwał w sprawie wyboru i odwołania Prezydium Rady i członków Zarządu.
- Członek Rady Nadzorczej nie uczestniczy w głosowaniu nad uchwałą w sprawie osobiście go dotyczącej.
Czy ww zapisy dotyczą podczas wyborów w czasie konstytuowania się RN?
Regulamin funkcjonowania Rady Nadzorczej skoro już jest powinien zostać zatwierdzony przez Walne zgromadzenie spółdzielni. Pojęcie Prezydium Rady Nadzorczej jest pojęciem z poprzedniej epoki, tak samo jak zapisy o tak zwanej większości kwalifikowanej. W spółdzielniach mieszkaniowych wszystkie głosowania poza tymi które są zastrzeżone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i prawie spółdzielczym, powinny być przyjmowane zwykłą większością głosów. Skoro ktoś został członkiem Rady nadzorczej ma prawo i obowiązek wypowiadać się również w sprawie bezpośrednio jego dotyczącej. Żaden regulamin nie może pozbawiać członka spółdzielni w czynnym udziale w decydowaniu o losie spółdzielni i jej organach samorządowych.
Od 19 lat jesteśmy członkami Spółdzielni. Cały blok- 24 rodziny- płaci regularnie czynsz -w tym fundusz remontowy i eksploatacyjny/ ja muszę płacić ok.140 zł/. Do tej pory Spółdzielnia 1 raz wymalowała klatkę schodową i 2-3 razy przeprowadziła konserwację dachu.
Kiedy poprosiliśmy o ocieplenie ścian usłyszeliśmy w odpowiedzi,że na to nie ma pieniędzy ,że musimy je wyłożyć z własnej kieszeni. Więc gdzie one są przeprowadzając prosty rachunek 24x140 to miesięczne wpływy do kasy a tu w grę wchodzi 19 lat?
W myśl ustawy z 15 grudnia 2000 poprosiliśmy o rozliczenie przychodów i rozchodów dla tej nieruchomości.
Niestety dostaliśmy odpowiedź,że takiego rozliczenia nie ma, bo do 14.06 2007 wszystko było rozliczane razem -" ewidencja była prowadzona dla całej Spółdzielni jako jednej nieruchomości".
Proszę o wyjaśnienie mi czy ta odpowiedź jest zgodna z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 czy może ona rzeczywiście dopiero weszła w 2007,że taką dano nam informację.
Nie ma więc śladu po naszych wpłatach,bo posłużyły one do opłat za remonty innych bloków.
Bardzo zależy nam na poprawnym wyjaśnieniu tej sprawy,ale musimy być pewni -jak interpretować przepisy prawa.
Nie tylko,że na ewentualne docieplenie musielibyśmy zapłacić niezależnie od dotychczasowych opłat remontowych,to już płacimy z własnej kieszeni za wymianę liczników wody.
Niestety ustawodawca nie zobowiązał spółdzielni mieszkaniowej do wstecznego rozliczenia państwa środków wpływających na fundusz remontowy nieruchomości. Ale też w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku nie zabronił tego dokonywać. W związku z powyższym macie państwo pełne prawo domagać się rzetelnego rozliczenia. Z informacji które posiadam większość spółdzielni mieszkaniowych w Polsce jest przygotowana do takich rozliczeń wstecz. To przecież państwo wybieracie organy samorządowe spółdzielni i możecie na walnym zgromadzeniu podjąć taką uchwałę o wstecznym rozliczeniu kosztów wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości.
Na jakiej podstawie Spółdzielnia rozlicza koszt użytkowania dźwigów na podstawie m2 pow. lok. mieszkalnego?
Odpowiedź jest bardzo prosta. Powierzchnia lokalu mieszkalnego jest odpowiednikiem wielkości udziału w nieruchomości wspólnej poszczególnych lokali. Ponieważ dźwig osobowy jest częścią nieruchomości wspólnej, to wszyscy posiadający w tej nieruchomości lokale muszą ponosić koszty utrzymania dźwigu osobowego. To że ktoś mieszka na parterze nie ma w tym wypadku żadnego znaczenia.
Jestem współwłaścicielką (wsp. małż.) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego. Nie zgadzam się wysokością opłat jakie nakazuje mi zapłacić spółdzielnia mieszkaniowa. Każda faktura zawiera w osobnych pozycjach: ogrzewanie, wodę, podatek od nieruchomości, wywóz śmieci, fundusz remontowy no i opłatę eksploatacyjną. Mimo iż zwracałam się z prośbą o przedstawienie kalkulacji kosztów nie otrzymałam jej.
SM żąda ode mnie zaliczek na ogrzewanie 10-cio krotnie wyższych niż to wynikało i wynika ze zużycia. Wskazywałam, iż SM narusza regulamin rozliczeń finansowych z członkami spółdzielni poprzez takie działanie. Sygnalizowałam również, iż opłaty będę wnosić w wysokości proporcjonalnej do zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym (takie zawyżone opłaty żąda się ode mnie przez okres już 5 lat! wcześniej ten lokal wynajmowałam od innego właściciela, który mi go sprzedał i nie miałam wglądu w jego rozliczenia). Odpisano mi, że nie mam żadnych praw.
Generalnie, w wystawianej fakturze, w rubryce "podatek" mam naliczony podatek VAT od podatku. W rubryce wywóz śmieci mam naliczoną kwotę od m2, gdzie mieszkańcy kwotę tą (JEDEN PLN!) uzależnioną mają od ilości osób zameldowanych w lok. W rubryce opłata eksploatacyjna mam kwotę ponad trzykrotnie przewyższającą kwotę naliczaną dla mieszkańców. Przez Spółdzielnię jestem ignorowana, nie chcą pokazać czegokolwiek. W chwili obecnej sprawa toczy się w Sądzie I instancji (od 3 lat) z powództwa spółdzielni o zapłatę. W toku postępowania wniosłam o powołanie biegłego, który miał stwierdzić zasadność obciążenia mnie takimi kosztami zważywszy, iż podnosiłam niezgodność z prawem uchwały na podstawie których spółdzielnia nalicza koszty a mianowicie: w sprawie o centralne ogrzewani (mam licznik) - w ogóle nie ma uchwały a istnieje tu "dziki" podział kosztów. Zarzucam powodowi iż żądał ode mnie zaliczek nieadekwatnych do zużycia łamiąc regulamin rozliczeń i jeszcze żąda odsetek. W sprawie śmieci uchwalono iż mieszkania płacą 1.-zł od osoby zameldowanej (więc prawie nikt się nie melduje a mieszkają po 10 osób bo większość lokali mieszkalnych jest wynajmowana studentom) a lokalom usługowym około 1 .zł ale od m2. Ja w moim lokalu nie generuję większych opłat (a wręcz przeciwnie w ogóle nie korzystam ze śmietnika SM) z uwagi na mój profil działalności jestem zobowiązana ustawą wszelkie odpadki przekazać firmie utylizacyjnej co czynię i na co mam dokumentację. W sądzie podnoszę iż uchwała w tej materii nierówno traktuje swoich członków poprzez odmienne i nieproporcjonalne ustalanie sposobu odpłatności za lokal. Przedstawiłam również dokumentację przekazania odpadów do firmy utylizacyjnej z którą mam podpisaną umowę od 1999 r.
Wrócę do powołanego biegłego, który nie wykonał tego o co prosiłam czyli nie dokonał analizy kosztów rzeczywiście poniesionych przez SM na mój lokal, tylko jego praca sprowadziła się do sprawdzenia czy wysokość opłaty na fakturze odpowiada uchwalonej stawce a nie oto chodziło gdy wnosiłam. Wniosłam o "obcięcie" wynagrodzenia oraz wydanie opinii uzupełniającej ale i Sąd to oddalił ( na zasadzie odczep się babo) W toku postępowania ów"biegły" był przesłuchiwany i to co udał się od niego wyciągnąć i zaprotokołować to to, iż cytuję" chcę generalnie wyjaśnić, że oczekiwania powódki odnośnie precyzyjnego ustalania wielkości generowanych przez nią kosztów są w aktualnej rzeczywistości nierealne".
Jest to dla mnie przesłanka do obalenia faktu, iż uchwały dot. śmieci czy opłaty eksploatacyjnej nie zostały podjęte na podstawie rzeczywistych kosztów, nie wiem tylko czy wystarczająca.
Zarówno opinia biegłego jak i jego wystąpienie w Sądzie przeładowane było stronniczością.
Proszę mi podpowiedzieć w świetle tego co napisałam co jeszcze mogę zrobić by oddalić powództwo spółdzielni (głównie podnosiłam niezgodność uchwał z prawem, poprzez nierówne traktowanie członków w ustalaniu wysokości stawek.)
Dodam, iż mój lokal ma osobne wejście i nie mam z mieszkańcami żadnych części wspólnych.
Przed Sądem domagałam się również w pismach przedstawienia kalkulacji opłat ale Spółdzielnia nic z tego sobie nie robi bo wie, że to ja muszę udowodnić, ze oni nie mają racji co jest trudne.
Postępowanie władz spółdzielni jest kuriozalne i karygodne. Władze samorządowe tej spółdzielni zapomniały się że reprezentują jej członków a nie samych siebie jako organy. Ponieważ sprawy Pani toczą się przed Sądem, pozostaje jedynie ta droga sądowa i jestem przekonany, że to właśnie racja jest po Pani stronie. Żadna spółdzielnia mieszkaniowa nie ma prawa dzielić swoich członków na lepszych i gorszych. W związku z powyższym wysokość opłaty eksploatacyjnej dla lokali mieszkalnych i użytkowych powinna różnić się jedynie wysokością opłat terenowo-prawnych. Spółdzielnia, której jest Pani członkiem wyraźnie działa wg starych zasad gdzie tak zwanych "prywaciarzy" gnębiona dla zasady mającej swoje źródło w poprzednim systemie politycznym. Według mojej oceny powinna pani wspomóc się opinią osoby znającej się na tematyce spółdzielczej, ale również adwokat powinien wykazać się taką samą znajomością tematu. Członek spółdzielni nie może płacić składki na fundusz remontowy, oraz ponosić innych opłat niż stawka eksploatacyjna i zużywane media w lokalu, czyli woda ciepło i wywóz nieczystości. Skoro w lokalu jest założony licznik ciepła, to opłaty za zużycie tego ciepła powinny być rozliczane wg wskazań tego licznika. A może po prostu zawrzeć umowę z dostawca ciepła i pominąć skostniałą strukturę spółdzielni. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych wyraźnie nakazuje spółdzielni prowadzić dla każdej nieruchomości odrębną analitykę kosztów i przychodów z eksploatacji danej nieruchomości jak również ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego danej nieruchomości. Każda nieruchomość powinna posiadać swoją własną stawkę eksploatacyjną, która to stawka będzie się różniła od stawek w innych nieruchomościach, chociażby wysokością odpisu na fundusz remontowy. Proszę się nie poddawać, w Pani przypadku spółdzielnia nie ma racji.
Od 17 lat jestem członkiem spółdzielni mieszkaniowej wlasnosciowo-lokatorskiej. od 10 lat moje mieszkanie jest opomiarowane podzielnikami ciepła. w związku z tym,ze z każdym rokiem wzrastają koszty takiego rozliczania chce od następnego okresu grzewczego przejść na rozliczenie ryczałtowe. wystosowałem pisemny wniosek do spółdzielni i otrzymałem odpowiedz, że spółdzielnia opierając się na regulaminie rozliczenia ciepła będzie naliczać mi o 100procent więcej zaliczki, którą wpłacam obecnie.
Zaznaczam, że w ostatnich latach odczyty podzielników pokrywały się z kwota wpłaconej zaliczki.
Pytanie moje brzmi:
Czy w tym przypadku spółdzielnia ma podstawy do zadania zapłaty dwukrotnej stawki za ogrzewanie?
Czy jest to zgodne z prawem spółdzielczym?
Obowiązujący w spółdzielni regulamin nie może karać, ponieważ od wymierzania kar są sądy a nie regulaminy. Ma Pani prawo nie korzystać z podzielników ciepła ponieważ nie są to urządzenia pomiarowe. Ich utrzymywanie i rozliczanie jest kosztowne dla członków spółdzielni i w większości przypadków zostało wprowadzone na fali reklam jakie serwowały nam media publiczne. Według mojej oceny ma Pani prawo zrezygnować wystąpić do spółdzielni z żądaniem demontażu podzielnik kosztów a spółdzielnia powinna obciążyć Pani lokal średnimi kosztami jakie ponosi nieruchomość w której ma Pani lokal.
Jesteśmy Sp-nią w tej chwili 12 członków, właścicieli segmentów. Wszyscy są przewłaszczeni. W Sp-ni pozostał teren wspólny w użytkowaniu wieczystym (trawnik i 160m2 działka- droga wewnętrzna) nikt nie ma wpisanego udziału w terenie wspólnym. O część terenu wspólnego toczy się sprawa sądowa o zasiedzenie od 8 lat i praktycznie osoba ubiegająca się o zasiedzenie może w nieskończoność odwoływać się od wyroku o eksmisję.
W wypadku kiedy nie będzie już chętnych do pełnienia obowiązków statutowych członka zarządu i rady a tym samym podtrzymywania istnienia Sp-ni - gdzie zgłosić ten fakt i kto/jak zlikwiduje Sp-nię. Oczywiście wszyscy przewłaszczeni nie chcą płacić i Sp-nia nie ma pieniędzy.
Członkowie spółdzielni mieszkaniowej skoro chcą zlikwidować swoją spółdzielnia powinni podjąć stosowną uchwałę walnego zgromadzenia zgodnie z wymogami ustawy Prawo spółdzielcze. Proces likwidacji musi zostać sfinansowany przez członków spółdzielni.
Proszę o odpowiedź czy administrator może nam narzucić formę rozliczania CO. przez 10 lat korzystaliśmy z podzielników ciepła CO , teraz kiedy należy je wymienić administrator narzuca nam by z nich zrezygnować ponieważ większość mieszkańców się tego domaga. My nie mamy takiego zamiaru, ponieważ w tej chwili płacimy mniej a rezygnując z podzielników będziemy płacić więcej. Uważam, że powinna być podjęta Uchwała i może być tak, że jedni będą mieli podzielnik a inni nie. A może faktycznie musimy podporządkować się większości?
Skoro członkowie spółdzielni chcą likwidacji podzielników ciepła i stanowią większość, należy podporządkować się woli większości. Oczywiście możecie państwo kontestować tę uchwałę w Sądzie, tylko czy czasem koszty procesów sądowych są warte zachodu. Osobiście nie jestem zwolennikiem stosowania podzielników kosztów, ale decyzja należy do państwa.
Czy Prezes Spółdzielni Mieszkaniowej musi posiadać jakieś szczególne uprawnienia do "prezesowania " a jeśli tak, to jakie ?
Prezes jakiejkolwiek jednostki gospodarczej nie musi posiadać uprawnień chyba że ustawa tego wymaga, ale takie uprawnienia nazywane są licencją. Zasiadanie w organach samorządowych spółdzielnia mieszkaniowych nie wymaga jakichkolwiek uprawnień.
Proszę o wyjaśnienie, czy w przypadku przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego w odrębną własność wystąpi podatek VAT . Ustanowienie prawa nastąpiło w 1995 roku.
Czynność ta nie jest objęta podatkiem VAT. Patrz art. 152 ustawy o podatku od towarów i usług.
Dot: Zasad wyliczania opłaty eksploatacyjnej przez spółdzielnie mieszkaniowe
Co kryje się pod nazwą Eksploatacja?
• Konserwacja budynków.
• Usługi kominiarskie.
• Pogotowie techniczne.
• Przeglądy techniczne budynków.
• Szkody ubezpieczeniowe.
• Przegląd instalacji gazowej.
• Sprzątanie zlecone i deratyzacja.
• Zieleń i konserwacja zieleni.
• Energia elektryczna.
• Usługi transportowe.
• Ubezpieczenia.
• Opłaty pocztowe.
• Opłaty bankowe.
• Opłaty sądowe, skarbowe itp..
• Działalność społeczno-kulturalna.
• Koszty Rady Osiedla.
• Koszty administracji.
• Narzut kosztów ogólnych.
• Legalizacja wodomierzy.
• Inne koszty.
• Koszty utrzymania nieruchomości
Rodzaje kosztów, jakie wchodzą w skład opłaty eksploatacyjnej nie są pochodną zajmowanego metrażu mieszkania. Uważam, że nadszedł czas aby zmienić te niesprawiedliwe zasady nie przystające nijak do rzeczywistości . Czy 5 osób mieszkających na 50 m2 eksploatuje mniej niż jedna zajmująca mieszkanie o pow. 60m2.?
Dlaczego płacę więcej niż rodzina z trzema nastolatkami malującymi bohomazy na ścianach, wywracającymi kosze i wydrapującymi na szybach wiatrołapów „ornamenty”itp.
Dlaczego mój udział w ogólnych kosztach eksploatacji i remontów zasobów spółdzielni ma być nieporównywalnie wyższy tylko dlatego ,że mieszkam sama w średniej wielkości mieszkaniu.
Jest to ukryty podatek, który tym razem płacę spółdzielni domiar za nadmetraż. Za czasów komuny były normatywy zasiedlania i przełożenie było proste ;większa powierzchnia użytkowa więcej osób zamieszkiwało a więc i wyższa opłata eksploatacyjna i udział w funduszu remontowym.
Czy nie można zmienić zapisu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych regulującego te kwestie na bardziej przyjazny?
Niestety, nie podzielam Pani oburzenia w tej sprawie, a wręcz przeciwnie uważam że posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu, względnie posiadacz odrębnej własności w wspólnocie mieszkaniowej jest zobowiązany do ponoszenia pełnych kosztów związanych z utrzymaniem swojej nieruchomości. Dotyczy to tak spółdzielni mieszkaniowych jak również i wspólnot mieszkaniowych. Nie wiem na czym miałby polegać inny, sprawiedliwy sposób rozliczania kosztów eksploatacji niż ten wynikający z wielkości zajmowanego lokalu mieszkalnego. A skoro ktoś niszczy i dewastuje, należy wskazać tę osobę względnie rodzinę i zobowiązać zarząd spółdzielni do wyegzekwowanie zwrotu kosztów związanych z naprawa szkody.
Copyright © 2005-2018 Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego Sp. z o.o.
Strona zgodna z XHTML 1.1 i CSS 2.0 • Projektowanie logo, stron internetowych: Akapit