Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 517
Dodano: 20 listopada 2009
W latach osiemdziesiątych ustanowiono przydziałem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego na rzecz matki i syna co było niezgodne z obowiązującą wówczas ustawą prawo spółdzielcze i statutem spółdzielni.
Czy obecny zarząd spółdzielni może uchwałą zmienić treść tego przydziału w taki sposób aby spółdzielcze prawo do lokalu przysługiwało prawidłowo jednej uprawnionej osobie.
Ustanowienie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz matki i syna nie jest niezgodne z prawem spółdzielczym. W chwili obecnej spółdzielnia nie może ustanawiać nowych własnościowych praw do lokali a tym samym dokonywać jakichkolwiek zmian w ograniczonym prawie do własności jakim jest własnościowe prawo do lokalu.
Lokal ten ma dwóch właścicieli. Sytuacja taka jest zgodna z obecnie obowiązująca ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Być może matka względnie syn nie wnieśli do spółdzielni należnych wpłat w postaci wpisowego i udziałów. Skoro tak to należy zwrócić się o ich uzupełnienie.
Pytanie 516
Dodano: 20 listopada 2009
Mam mieszkanie 2 poziomowe- poziom pierwszy tzw. mieszkanie podstawowe ogrzewane centralnym, drugi poziom- strych zaadoptowany na mieszkanie ogrzewany elektrycznie/ bo nie można inaczej. Do chwili jak był system rozliczania ciepła w-g podzielników to rozliczano moje mieszkanie w-g powierzchni pierwszego poziomu ale jak wszedł system rozliczania od metra kwadratowego to spółdzielnia rozlicza moje mieszkanie dolny poziom i górny. Tłumacze im iż nie mam tam dostarczanego ciepła , iż płacę energetyce duże rachunki a oni mówią mi tylko iż nie przewidzieli w regulaminie takiego mieszkania jak moje i muszą mnie kasować w-g metrażu. I tak za 2008 orżnęli mnie na 600 zł. Czy ja mam pilnować jak tworzy się regulamin niedostosowany do realiów czy spółdzielnia tak może ?
Spółdzielnia oczywiście jest zobowiązana do dostosowania swoich regulaminów w zakresie zasad rozliczania ciepła w lokalach mieszkalnych i użytkowych do występujących realiów. Nie mniej nie potrafię odpowiedzieć na to pytanie w sposób jednoznaczny, ponieważ skoro zaadaptował Pan pomieszczenia strychowe na mieszkalne to na pewno w wydanej przez Zarząd Spółdzielni zgodzie powinny być podane warunki na jakich ten nowo powstały lokal mieszkalny będzie korzystał z ciepła dostarczanego do budynku. Jeżeli nie ma nawet możliwości pośredniego korzystania z ciepła, chociażby poprzez otwarcie drzwi itp. to faktycznie regulamin rozliczenia ciepła powinien ulec zmianie. Uważam, że należy zwrócić się do organów samorządowych spółdzielni o ponowne rozliczenie pańskiego mieszkania i tym samym do zwrotu dokonanych nadpłat.
Pytanie 515
Dodano: 20 listopada 2009
Chciałam się dowiedzieć czy mieszkając na parterze muszę płacić za windę?Mieszkanie jest spółdzielcze.
Oczywiście że tak. Winda jest częścią nieruchomości wspólnej. Wynika to bezpośrednio z ustawy potocznie zwanej "o ochronie praw lokatorów". To czy Pani korzysta z tej windy należy do Pani decyzji.
Opłata ta powinna być naliczana od wielkości lokalu.
Pytanie 514
Dodano: 20 listopada 2009
Zajmuję się (dotychczas) księgowaniem Wspólnot Mieszkaniowych. Pojawił się nowy klient - Spółdzielnia Mieszkaniowa. Nowo powstała spółdzielnia czterobudynkowa, która wyodrębniła się ze starej, dużej spółdzielni.
Jakich dokumentów księgowych powinienem żądać od starej spółdzielni, by rozpocząć księgowanie tej nowo powstałej?
Podstawowymi dokumentami są
Plan podziału składników aktywów i pasywów,
Uchwała zatwierdzająca ostatecznie podział spółdzielni, oczywiście po jej uprawomocnieniu,
Ostatnie sprawozdanie finansowe i aktualne sprawozdanie finansowe sporządzone na dzień podziału.
Należy uważać by spółdzielnia "matka" nie dokonywała żadnych kompensat z należnościami i zobowiązaniami, wartości środków trwałych w stosunku do których uwłaszczyła się w trybie art. 40 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.
A tak na marginesie, wspólnoty mieszkaniowe nie prowadzą ksiąg rachunkowych, natomiast spółdzielnia mieszkaniowa podlega pełnym rygorom ustawy o rachunkowości. Do tego nie należy zapominać o pewnej specyfice gospodarowania funduszami, ich tworzeniu, oraz zbilansowania wartości środków trwałych tymi właśnie funduszami.
Pytanie 513
Dodano: 20 listopada 2009
Czy koszty oświetlenia zewnętrznego wokół budynków i dróg wewnętrznych na terenie Spółdzielni powinny być ponoszone przez Spółdzielnie Mieszkaniowe czy Gminy?
Jeżeli jest to posesja spółdzielcza i droga wewnątrzosiedlowa jest własnością spółdzielni, koszt oświetlenia stanowi koszt eksploatacji spółdzielni mieszkaniowej.
Pytanie 512
Dodano: 20 listopada 2009
W jaki sposób prawidłowo dokonać rozliczenia wkładu lokatorskiego, gdzie prawo do lokalu wygasło w 2005 roku. Jeżeli rozliczenie ma być zgodnie z obowiązującymi przepisami na dzień wygaśnięcia prawa to jak prawidłowo zaksięgować różnicę między kwotą uzyskaną z przetargu a wysokością zwaloryzowanego wkładu podlegającej rozliczeniu z byłym lokatorem.
Księgowanie wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu w roku 2005 należało zaksięgować w roku 2005 następującymi dekretami
WN 804 fundusz wkładów lokatorskich,
MA 241 - rozliczenie z tytułu wkładów lokatorskich,
WN 807 - fundusz z przeszacowania,
MA 241 - rozliczenie z tytułu wkładów lokatorskich - do wysokości różnicy wynikającej z operatu szacunkowego, minus posiadany wkład lokatorski,
WN 241 - Ma 136 - rozliczenie z bankiem umorzenia kredytu bankowego,
WN 241 MA 136 wypłata zwaloryzowanego wkładu lokatorskiego.
Ustanowienie w trybie art. 11 ustawy o SM-ach odrębnej własności lokalu w roku 2009,
WN 241 - MA 805 Należność z tytułu wkładu budowlanego,
WN 805 - MA 241 Wyniesienie wkładu budowlanego,
WN 241 - MA 01 Wyniesienie lokalu w własność odrębną,
MA 241 - WN 07 wyniesienia umorzenia lokalu,
WN 241 - MA 761 uznanie saldem pozostałych przychodów operacyjnych.
Pytanie 511
Dodano: 20 listopada 2009
Rada Nadzorcza naszej spółdzielni mieszkaniowej przedstawiła walnemu zgromadzeniu projekt podziału nadwyżki bilansowej wypracowanej w roku 2008 na działalności gospodarczej spółdzielni (wynajem lokali użytkowych, dochody z reklam na budynkach, z miejsc postojowych oraz z działalności finansowej) - na pokrycie niedoboru w działalności eksploatacyjnej oraz na fundusze remontowe nieruchomości. Jest 5 nieruchomości; w czterech znajdują się lokale użytkowe przynoszące dochody a jedna ich nie posiada. W zakresie szczegółowego podziału na poszczególne nieruchomości Rada Nadzorcza po raz pierwszy w ponad 30-letniej historii spółdzielni stanęła na stanowisku, że zgodnie z znowelizowanymi ustawami pożytki z wynajmu lokali użytkowych (będących przecież rezultatem działalności gospodarczej całej spółdzielni) należą do tych nieruchomości w których powstają i podzieliła je wg tego kryterium. W rezultacie piąta nieruchomość ma dostać przysłowiową "figę z makiem". Walne Zgromadzenie tego nie przyjęło i skończyło się awanturą, przerwano je i za dwa tygodnie ma być wznowione. Rada Nadzorcza z poparciem Głównej Księgowej upiera się, że ma rację i taki podział wynika z obowiązującego prawa. Usilnie proszę o Pana pogląd w tej sprawie.
Pożytki z najmu lokali użytkowych, są pożytkami spółdzielni a nie nieruchomości w której są usytuowane. W zawiązku z powyższym stanowisko Zarządu i Rady Nadzorczej nie ma żadnego pokrycia w obowiązujących na dzień dzisiejszy przepisach ustaw spółdzielczych. Tylko decyzja Walnego zgromadzenia spółdzielni w zakresie podziału nadwyżki bilansowej jest decyzją ostateczną, chyba że ulegnie zaskarżeniu. Wszyscy członkowie spółdzielni powinni w sposób jednakowy partycypować w wypracowanej nadwyżki bilansowej.
Pytanie 510
Dodano: 18 sierpnia 2009
Bardzo proszę o udzielenie odpowiedzi na pytanie w jaki sposób Spółdzielnia powinna rozliczać koszty opłat dodatkowych za doręczanie korespondencji członkom spółdzielni, którzy nie mieszkają w jej zasobach? Statut spółdzielni przewiduje taką możliwość. Czy takie koszty winny być opodatkowane?
Koszty prowadzenia korespondencji są zaliczane do kosztów ogólnych spółdzielni i nie są jako takie opodatkowane. Proszę pamiętać że koszty nie są dochodem, tym samym nie mogą być opodatkowane.
Pytanie 509
Dodano: 18 sierpnia 2009
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
41. Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1--2 i 4;
2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego zgodnie z art. 6 ust. 3; ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.
Czy Spółdzielnie mają ten obowiązek prowadzenia ewidencji dla każdej nieruchomości oddzielnie od 2000 r?
W mojej Spółdzielni otrzymałem odpowiedź,że dopiero od 2007 r. to ich obowiązuje, a do tej pory rozliczane jest wszystko razem.
Nie otrzymałem żadnego rozliczenia mimo,że prosiliśmy o nie na piśmie .
Proszę o odpowiedź. Czeka na nią wiele rodzin.
W bloku wszyscy płacą czynsz/ fundusz eksploatacyjny i remontowy w nim/,ale po 19 latach wyremontowano tylko 1 raz klatkę schodową i załatano przecieki na dachu.
Obowiązek rejestracji kosztów i przychodów eksploatacji poszczególnych nieruchomości jak również i wpływów i wydatków funduszy remontowych obowiązuje każdą spółdzielnię od stycznia 2007 roku. Niektóre spółdzielnie wyszły naprzeciw swoim członkom i rozliczyły poszczególne nieruchomości 10 lat wstecz, ponieważ ustawodawca tego nie zabronił. A tak na marginesie to przecież państwo jesteście właścicielami swojej nieruchomości i możecie żądać rozliczenia przychodów i kosztów za okresy przeszłe. Spółdzielnie nie powinny mieć z tym żadnych problemów, ponieważ od wielu już lat niektóre z nich rejestrują wszelkie wydatki na poszczególne nieruchomości.
Pytanie 508
Dodano: 18 sierpnia 2009
Zarząd naszej Spółdzielni Mieszkaniowej zlecił budowę kotłowni gazowej o mocy 240 Kw. Usytuowano ją w pomieszczeniu gospodarczym pod naszymi mieszkaniami- bez konsultacji z mieszkańcami.
Inwestorem jest firma ze 100% kapitałem niemieckim. W roku 2006 Sąd z Warszawy stwierdził nieważność pozwolenia na budowę- jako wydanego z rażącym naruszeniem prawa (inwestor nie posiadał decyzji o warunkach zabudowy ). Biegły sądowy potwierdził, że zarówno budowa jak i eksploatacja kotłowni były niedopuszczalne. Mimo wyroku Sądu i opinii biegłego kotłownia działa nadal. Prezes odpisał mi, że Zarząd nie może zerwać umowy z firmą, gdyż grożą za to ogromne kary umowne. Oznacza to, że Zarząd podpisał bardzo niekorzystną dla mieszkańców umowę i chroni inwestora. Co zrobić w sytuacji, gdy zastępca prezesa pracuje w Prokuraturze i wszystkie wątki sprawy kotłowni są systematycznie umarzane- także przez lokalne sądy? Sprawa trwa już 9 lat. Zarząd chroni inwestora twierdząc, że mimo wyroku sprzed 3 lat ma on prawo użytkować kotłownię - gdyż posiada pozwolenie na użytkowanie. Co robić przy tak poważnym naruszeniu prawa przez Zarząd?
Skoro jest aż tak źle należy zgłosić o tych faktach organom walczącym z korupcją. Niestety nie jestem w stanie pomóc w sprawach mających już finały w Sądach.
- Dokumenty
- Projekt Uchwały Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie zasad rachunkowości
- Uchwała w sprawie wyboru sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną
- "Zasady polityki rachunkowości" dla spółdzielni mieszkaniowych
- Sprawozdanie finansowe nieruchomości
- Sprawozdanie finansowe Spółdzielni
- Zobacz więcej
Copyright © 2005-2018 Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego Sp. z o.o.
Strona zgodna z XHTML 1.1 i CSS 2.0 • Projektowanie logo, stron internetowych: Akapit