Pytania i odpowiedzi dotyczące funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych
Pytanie 246
Dodano: 21 września 2007
Zwracam się do Pana o pomoc w rozwiązaniu problemu, który poniżej przedstawiam.
Proszę serdecznie o potwierdzenie lub uzupełnienie zapisów księgowych poniżej przeze mnie przedstawionych a dotyczących działalności inwestycyjnej.
Nasza spółdzielnie wspólnie z przyszłymi właścicielami rozpoczęła budowę budynku biurowego na działce, której użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia.
Wszelkie sprawy związane z wieczystym użytkowaniem spółdzielnia ma uporządkowane. Przyszłych właścicieli wraz z udziałem w gruncie będzie 3-ch w tym spółdzielnia.
W związku ze zniesieniem Współużytkowania Wieczystego spółdzielnia powinna dokonać wyceny wartości prawa wieczystego użytkowania do ceny rynkowej.
Takiej wyceny dokonano i zatwierdzono.
Jak zaewidencjonować wycenę oraz wyksięgować z ewidencji wartość użytkowania wieczystego gruntu, która będzie przedmiotem przeniesienia (sprzedaży)
2 części właścicieli 1 część spółdzielni.
Obecnie w ewidencji wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu - wprowadzono po zmianie przepisów 01.01.2002r. (wartości są przykładowe) jest:
001 / 070: 10 000,00
Ewidencja zdarzeń:
1. dodatnia różnica z aktualizacji wyceny (zwiększenie) do ceny rynkowej
001 / 807: 1 090 000,00
2. przyrost wartość dotychczasowego umorzenia na skutek aktualizacji wyceny
807 / 070: 1 090 000,00
3. przeniesienie wartości prawa wieczystego użytkowania już posiadanego przez spółdzielnię do inwestycji po wycenie ( 2/3 części bez części spółdzielni)
083 / 001: 1 000 000,00
4. odpisanie różnicy z aktualizacji wyceny śr. trwałych rozchodowanych na skutek sprzedaży, których wycenę uprzednio zaktualizowano (803 - fundusz zasadniczy)
807 / 803: 1 000 000,00
070 / 807: 1 000 000,00
5. Umowa zniesienia Współużytkowania Wieczystego (akt notarialny)
- rozliczenie fakturą za grunt i nakłady poniesione przez spółdzielnię
200 / 845
/ 222
konto 845 zostanie rozliczone z kontem kosztów inwestycji.
Czy przedstawione zapisy dotyczące opisanych zdarzeń są prawidłowe?
Czy pozostające na funduszu zasadniczym saldo jest słuszne i jak go należy zinterpretować?
Mam wrażenie, że gdzieś popełniam błąd dlatego proszę serdecznie o poradę.
Księgowania w państwa spółdzielni są nieprawidłowe. Według mojej oceny ewidencja powinna przebiegać w sposób następujący:
1. Ujawnienie wieczystego użytkowania gruntów Wn 01 Ma 803,
2. Przeniesienie środka trwałego do długoterminowych inwestycji w nieruchomości i prawa Wn 04 Ma 01,
3. Przeszacowanie wartości inwestycji długoterminowych do wartości rynkowej Wn 04, Ma 760,
4. Umorzenie inwestycji w nieruchomości i prawa Wn 4, Ma 07,
5. Przeniesienie długoterminowych inwestycji w nieruchomości i prawa do budowy Wn 08, Ma 040,
6. Sprzedaż lokali Wn 20, Ma 700, oraz Wn 701, Ma 08,
W przypadku gdy budowa jest realizowana poprzez wniesienie wkładów księgowania powinny wyglądać następująco
7. Ujawnienie wieczystego użytkowania gruntów Wn 01 Ma 803,
8. Przeszacowanie wartości gruntu do wartości rynkowej Wn 01, Ma 807,
9. Przeniesienie środka trwałego do budowy Wn 08, Ma 01
10. Wyniesienie lokali do środków trwałych Wn 01, Ma 08,
11. Wniesienie wkładów budowlanych Wn 241, Ma 805,
12. Wyniesienie lokali w własność odrębną Wn 805, Ma 01
W przypadku umorzenia wartości gruntu należy skutecznie wynieść z aktywów i pasywów bilansu te wartości księgowaniem Wn 07, Ma 807
Pytanie 245
Dodano: 21 września 2007
Proszę pomóc mi rozwiać moje wątpliwości. Mam mieszkanie spółdzielcze, które kupiłam od spółdzielni za kredyt hipoteczny wzięty na 10 lat z banku. Czy mogę już teraz przekształcić własność spółdzielczą na odrębną, czy dopiero po spłaceniu do banku wszystkich rat, bo tak naprawdę dopóki nie spłacę kredytu to właścicielem mojego mieszkania jest bank. Stąd moje wątpliwości co do możliwości przekształcenia własności mieszkania.
Kredyt bankowy hipoteczny nie przeszkadza przeniesieniu własnościowego prawa do lokalu w własność odrębną. Czynność tę należy dokonać za wiedzą i zgodą banku finansującego lokal mieszkalny. Nie spotkałem się w swojej praktyce by bank uważał że ograniczone prawo rzeczowe jest silniejszym zabezpieczeniem kredytu niż własność lokalu. Oczywiście zabezpieczenie hipoteczne obciąży w tym przypadku lokal.
Pytanie 244
Dodano: 21 września 2007
Uprzejmie prosimy o wyrażenie Pańkiej opinii, jak należy rozumieć powinność spółdzielni mieszkaniowej określoną w art. 81 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?
W/wym. przepis wchodzi w życie 31 lipca 2007r. w brzmieniu: "... Statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdania finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni..."Oczywiście nomenklatura spółdzielcza w niektórych spółdzielniach mieszkaniowych stoi na stanowisku, że jeżeli nie ma w ustawie zapisu "...spółdzielnia obowiązana jest..." to nie ma takiego obowiązku.
Dla ludzi rozumnych udostępanianie w/wym. dokumentów na stronie internetowej spółdzielni stanowić powinno istotne udogodnienie, gdyż w przeciwnym razie pracownicy spółdzielni będą musieli tradycyjnymi metodami przygotowycwać odpisy statutu i regulaminów ną żądanie członków spóldzielni.
Zapis art. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych należy czytać wprost, czyli skoro spółdzielnia posiada stronę internetową to ma obowiązek udostępniać wymienione w ustawie dokumenty. Nie ma natomiast obowiązku zakładania strony internetowej. A tak na marginesie uważam, że zdecydowana większość spółdzielni mieszkaniowych wykonuje czynności wynikające z znowelizowanej ustawy bez zbędnej zwłoki, wychodząc naprzeciw zapotrzebowaniu członków.
Pytanie 243
Dodano: 21 września 2007
Znalazłam pana strone internetowa i piszę do pana tego e-maila poniewaz mam poważny problem ze spółdzielnia mieszkaniowa i nie wiem już co mam robic,mam nadzieje że może pan mi pomożelub pokieruje co mam robic.Otóż mój problem polega na tym,że od tego roku od maja podczas opadów deszczu mam zalewana piwnice i dwa pokoje chodze i zgłaszam do spółdzielni do administracji a oni nic nie robią,ostatni raz po raz kolejny zgłaszałam szkode23lipca(po burzy jaka przeszła nad moim miastem 21lipca wskutek której mam zalana piwnice i dwa pokoje).Pan z administracji obiecał że przyjdzie23 lipca o godz.13obejrzyc szkode niestety mija tydz.i jak do tej pory nikt się nie pojawił,pan z ubezpieczenia ewidentnie stwierdził że jest to wina spółdzielni!Dodam żę mieszkam w bloku,który ma 25lat i jak do tej pory nie został on ocieplony a miał być ocieplany w tym roku niestety pani Prezes poinormowała mnie że może w 2011r.beda go ocieplac.Mam mieszkanie 4 pokojowe własnościowe nie zadłużone miesiecznie płace po 70zl na fundusz remontowy a oni nic nie robia w mojej sprawie.Co ja mam robic gdzie mam kierowac pisma i jakie?ile razy mam malowac sciany w pokojach? Drugie moje pytanie jest odnośnie gruntów mam wykupione grunty teraz chce sie wyodrebnic od spóldzielni jakie poniose koszty z tym zwiazanei czy to prawda,że od31.07.07 zapłace mnie?dodam że mam miedzkanie własnościowe i ksiege wieczysta.
Skargę na działanie Zarządu spółdzielni w zakresie usuwania wad czy usterek należy skierować do Rady Nadzorczej. Natomiast zupełnie nie rozumie w jaki sposób stała się Pani właścicielką gruntów przez przeniesienia lokalu w własność odrębną, jest to w chwili obecnej niemożliwe. Z dniem 1 sierpnia może Pani za małe pieniądze przenieść swoje mieszkanie własnościowe w własność odrębną i jeżeli w nieruchomości w której znajduje się Pani budynek wszyscy posiadacze lokali dokonają tej czynności możecie państwo podjąć uchwałę o utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej - skoro tak źle państwa nieruchomością zarządza spółdzielnia mieszkaniowa. Ponieważ fundusze remontowe w chwili obecnej rozliczane są na poszczególne nieruchomości spółdzielnia nie rozpocznie wcześniej ocieplenia pani budynku, dopóki właściwe środki nie wpłyną na fundusz remontowy państwa nieruchomości. Tak niestety postanowili posłowie PIS i PO w sejmie poprzedniej kadencji.Pozostaje państwu tylko oszczędzane względnie przyspieszenia tej daty z roku 2011 pod warunkiem zaciągnięcia kredytu bankowego. Przy podejmowaniu tych decyzji według mojej oceny należy skontaktować się z zarządem spółdzielni, ponieważ dobrze funkcjonujące spółdzielnie i prawidłowo zarządzane nie przejadły środków pochodzących z przekształceń spółdzielczych praw do lokali tym samym mogą prowadzić proce modernizacji, poza ukłacdem funduszu remontowego.
Pytanie 242
Dodano: 21 września 2007
Docieplenia budynków mieszkalnych prowadzimy w ramach funduszu remontowego, gdzie mamy wydzielone na ten cel środki z odpisów z lokali mieszkalnych.
Aby zabezpieczyć finansowanie dociepleń korzystamy z pożyczki udzielonej przez WFOŚiGW stosując zapisy:
otrzymanie pożyczki WN 136, MA 249, obciążenie odsetkami wg otrzymywanych not odsetkowych WN 751, MA 249, spłata rat pożyczki i odsetek WN 249, MA 136.
Po spełnieniu określonych warunków część pożyczki zostanie umorzona i przeznaczona na docieplenia (taki warunek postawił WFOŚiGW).
Czy umorzona kwota pożyczki będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowycm od osób prawnych? Jakie powinniśmy przeprowadzić ksiegowania (na jakich kontach), aby w pełni odzwierciedlić powyższe zdarzenie w zapisach księgowych?
Dotychczas tj. do 31 grudnia 2006 roku do umorzenia części pożyczki stosowaliśmy zapis WN 249, MA 760, a następnie tworzyliśmy odpis na fundusz remontowy (z przeznaczeniem na docieplenia) zapisem WN 452, MA 856 i zapis dodatkowy WN 500, MA 490.
Czy dokonaliśmy prawidłowych księgowań?
Państwa księgowania są poprawne z wyjątkiem dokonywania dodatkowego odpisu na fundusz remontowy spółdzielni. Według mojej oceny otrzymana premia termomodernizacyjna powinna zasilić pozostałe przychody operacyjne księgowaniem WN 249 Ma 760, natomiast poniesione koszty termomodernizacyjne w wysokości otrzymanej premii należy zaksięgować Ma 856 -Fundusz remontowy, Wn 760 - pozostałe koszty operacyjne.
Pytanie 241
Dodano: 21 września 2007
SM Saturn otrzymała premie termomodernizacyjną. Czy Pana zdaniem nalezy odprowadzić podatek dochodowy od osób prawnych? Ta sama sytuacja dotyczy otrzymanej premii termomodernizacyjnej przez Wspólnotę mieszkaniowa zarzadzaną przez SM saturn.
Premia termomodernizacyjna jest przychodem gospodarki zasobami mieszkaniowymi i tylko jej wydatkowanie na cele inne niż utrzymanie zasobów mieszkaniowych jest objęta podatkiem dochodowym od osob prawnych. W tym miejscu wyrażam oczywiści swój w tym zakresie pogląd, choć znane są mi przypadku gdy urząd skarbowy żąda odprowadzenia stosownego podatku od przysłowiowego przychodu. Należy pamietać że premia ta ma swoje koszty uzyskania przychodu w postaci poniesionego kosztu modernizacji.
Pytanie 240
Dodano: 21 września 2007
Spółdzielnia wynajmuje pomieszczenia w budynku administracji, oraz w piwnicach znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Czy dochód z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?
Tak dochód z pożytków spółdzielni mieszkaniowej podlega 19% podatkowi CIT od 1 stycznia 2007 roku.
Pytanie 239
Dodano: 21 września 2007
Proszę o wyjaśnienie dotyczące poprawności działania.
Ewidencjonujemy przychody i koszty na nieruchomości z podziałem na lokale mieszkalne i użytkowe. W danej nieruchomości są również lokale użytkowe w najmie. Czy dla celów ustalenia podatku dochodowego prawidłowym działaniem jest proporcjonalne rozliczenie kosztów dotyczących lok. użytkowych w najmie oparte na ustaleniu wskaźnika udziału tych kosztów w kwocie kosztów lok. użytkowych danej nieruchomości zgodnie zart.15 ust. 2a ustawy PDOP.
A jak postąpić z ustaleniem kosztów dot. lokali użytkowych w najmie znajdujących się w budynku administracji?
Art. 15 ustawy o podatku CIT odnosi się tylko do kosztów ogólnych i zasadach ich rozliczenia. Koszty eksploatacji i utrzymania poszczególnych nieruchomości należy rozliczyć wskaźnikiem wprost proporcjonalnym do udziału powierzchni względnie kubatury i można tak dokonane rozliczenie skorygować o ewidentne różnice wynikające ze sposobu eksploatacji np. lokali użytkowych. (częstsze sprzątanie, konserwacja drzwi, odpis na fundusz remontowy itp.).
Pytanie 238
Dodano: 21 września 2007
(rozwinięcie pytania 236)
Spółdzielnia oprócz lokali mieszkalnych i użytkowych posiadających własnościoweprawo do lokali posiada lokale użytkowe w najmie, reklamy, stacje przekaźnikowe które przynoszą spółdzielni bardzo duże wpływy.
Przychody traktowane jako przychody GZM stanowią zaledwie 25% wszystkich przychodów. Wiadomym jest że w związku z prowadzona działanościa gospodarczą część ponoszonych kosztów np. zakupów materiałów biurowych, rozmów telefonicznych, usług informatycznych czy wynagrodzeń (księgowa,kierownik administracji,członkowie zarządu i rady nadzorczej ) jest zwiazana z osiąganym przychodem.
Czy właściwe jest rozliczenie tych kosztów proporcją powierzchni czyli : suma powierzchni : tablic reklamowych, dachu pod stacje, wynajmowanych lokali uzytkowych do całej powierzchni spółdzielni ?
Myślę że w naszym przypadku zastosowanie art 15 pkt.2 nie byłoby właściwe?
Koszty ogólne spółdzielni należy rozliczyć zgodnie z zapisem art. 15 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osob prawnych, inny sposób rozliczenia skutkuje przerzuceniem większych kosztów zarządu do działalności opodatkowanej i może być przyczyna nieporozumień lub sporu z urzędem skarbowym.
Pytanie 237
Dodano: 21 września 2007
(rozwinięcie pytania 236)
Kilku członków posiadających własnościowe prawo do lokali mieszkanlnych bez zgody Zarządu Spółdzielni powiekszyło swoje mieszkania poprzez zabudowanie zabudową trwałą części klatek schodowych. Nieprawidłowość została ujawniona w wyniku pomiarów geodezyjnych. W tej sytuacji za korzystanie z zabudowanej części klatki schodowej Zarząd ustalił czynsz najmu.
Jak winny być potraktowanie z tego tytułu przychody w świetle ustawy o VAT i podatku dochodowego od osób prawnych ?
Dochód z tytułu najmu części nieruchomości wspólnej jest objęty podatkiem CIT (dochód, nie przychód), natomiast opłaty te są objęte podatkiem VAT.
- Dokumenty
- Projekt Uchwały Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie zasad rachunkowości
- Uchwała w sprawie wyboru sposobu prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną
- "Zasady polityki rachunkowości" dla spółdzielni mieszkaniowych
- Sprawozdanie finansowe nieruchomości
- Sprawozdanie finansowe Spółdzielni
- Zobacz więcej
Copyright © 2005-2018 Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego Sp. z o.o.
Strona zgodna z XHTML 1.1 i CSS 2.0 • Projektowanie logo, stron internetowych: Akapit